Thời gian qua, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn không ít bất cập, hạn chế dẫn tới nhiều khiếu kiện, khiếu nại. Để giải quyết vấn đề này, Luật Đất đai năm 2024 đã có sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung nhằm đáp ứng quyền lợi của các bên liên quan khi thu hồi đất. Đối với thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, quy định của Luật Đất đai năm 2024 có nhiều chính sách tạo thuận lợi cho công tác thu hồi cũng như bảo đảm tốt hơn lợi ích cho người dân.
.jpg)
Hài hòa lợi ích trong thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (THĐ) vì mục đích phát triển KT-XH là một trong những vấn đề quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (SDĐ) có đất bị thu hồi. Sau hơn 10 năm thi hành, các quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước THĐ vì mục đích phát triển KT-XH trong Luật Đất đai năm 2013 dần bộc lộ những hạn chế, khuyết thiếu, cần thiết phải sửa đổi các quy định này, hướng đến việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có đất bị thu hồi.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 quy định về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước THĐ đã đem lại nhiều điểm mới liên quan đến nội dung bồi thường giải phóng mặt bằng và đền bù tái định cư khi THĐ. Việc ban hành xuất phát từ quan điểm THĐ là vấn đề pháp lý quan trọng, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của những chủ thể có đất bị thu hồi, họ không chỉ bị mất quyền SDĐ mà còn phải di dời chỗ ở, thay đổi địa điểm kinh doanh, thay đổi thói quen sinh hoạt hoặc có thể là thay đổi cả công việc thường làm,...
Các trường hợp THĐ để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng hiện nay được quy định tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, Nhà nước THĐ trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả SDĐ, phát triển hạ tầng KT-XH theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa.
Dễ dàng nhận thấy, khác với Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp THĐ tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 không quy định theo cách phân chia rõ ràng thành 03 nhóm (03 khoản) như trước (thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư; các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận), mà quy định thành 32 trường hợp (32 khoản) và có thể quy tương đối về 03 nhóm là công trình công cộng; trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; một số trường hợp khác, có tiêu chí cụ thể. Bên cạnh đó, điều khoản cũng quy định chi tiết hơn về các trường hợp. Chẳng hạn như: Trường hợp xây công trình giao thông bao gồm đường ô tô cao tốc, đường trong đô thị, đường nông thôn, bến phà, bến xe, các loại hình đường sắt, các loại cầu, hầm phục vụ giao thông;... trường hợp xây dựng cơ sở văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh bao gồm trung tâm hội nghị, cung văn hóa, rạp chiếu phim, cung thiếu nhi, nhà bảo tàng,...
Việc quy định theo hướng liệt kê, cụ thể, chi tiết như trên sẽ tránh được tình trạng tùy tiện THĐ, đảm bảo được tính an toàn và thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn khi thực hiện triển khai thu hồi. Đặc biệt, Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 còn có thêm quy định mở, phòng trừ (khoản 32), tạo căn cứ pháp lý để Quốc hội có thể kịp thời sửa đổi, bổ sung các trường hợp THĐ của Điều này trong “trường hợp THĐ để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng”.
Đối với trường hợp THĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Luật Đất đai năm 2024 có sự kế thừa Luật Đất đai năm 2013 đó là chỉ THĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”. Để làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi, khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 đã thiết kế quy định như sau: “Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng...”. Như vậy, có thể hiểu rằng, những dự án nhà ở thương mại ngoài trường hợp này, muốn có quyền SDĐ thực hiện dự án, chủ đầu tư có thể phải chủ động thỏa thuận với người dân. Nội dung này được thể hiện tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 về SDĐ để thực hiện dự án phát triển KT-XH thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ. Theo đó, ngoài các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp THĐ thì việc SDĐ của doanh nghiệp còn được thực hiện trong “các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp THĐ tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận QSDĐ, không đề xuất THĐ” (điểm c khoản 1).
Điều kiện thu hồi đất
Luật Đất đai năm 2024 tại Điều 80 quy định rõ hơn, chặt chẽ hơn, đồng thời cũng có bổ sung về căn cứ, điều kiện khi THĐ để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể:
Thứ nhất, về căn cứ thu hồi, Luật quy định phải căn cứ quy định tại Điều 78 hoặc Điều 79 của Luật, đồng thời, phải thuộc một trong các trường hợp sau đây: Dự án có trong kế hoạch SDĐ hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Dự án đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ.
Thứ hai, trường hợp dự án nêu trên có phân kỳ tiến độ SDĐ thì THĐ theo tiến độ của dự án đầu tư được xác định trong văn bản chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư dự án.
Thứ ba, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2024 chính là quy định điều kiện THĐ để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng là “phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư”. Điều đó có nghĩa là phải thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư trước khi quyết định THĐ. Trình tự này cũng được thể hiện cụ thể tại Điều 87 Luật Đất đai năm 2024 quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, THĐ vì mục đích QP-AN; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong khi đó, trước đây, theo khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định THĐ, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư “trong cùng một ngày”. Với quy định tại Luật Đất đai năm 2024 có thể nhận thấy chính sách của Nhà nước ta hướng tới là bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho người có đất bị thu hồi khi được bảo đảm giải quyết về nơi ở để ổn định cuộc sống trước khi đất bị thu hồi.
Thứ tư, trường hợp THĐ đối với dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển và thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở phải đáp ứng các điều kiện nêu trên và để tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác hoặc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.
Nhi Anh
Nguồn: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 21 (Kỳ 1 tháng 11) năm 2024
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Từ 01/9- 30/11, cả nước sẽ tiến hành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị cấp xã; thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với Giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu. Trên cơ sở đó, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Từ ngày 01/9 đến 30/11/2025, cả nước sẽ triển khai Chiến dịch rà soát, chuẩn hóa, đồng bộ dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư và hệ thống Quốc gia.
