Tôi đi mua nhà, đất không sổ đỏ

Mong chờ mua nhà ở giá rẻ mãi không được, tìm đến đất xen kẹt cũng không ổn, vợ chồng tôi đánh liều tìm đến nhà ở trên đất không có sổ đỏ, nhưng vẫn không xong.

Chuyện tìm "mảnh đất cắm dùi" của dân tỉnh lẻ như tôi ở Hà Nội không phải hiếm. Nhưng mỗi cây mỗi hoa, mỗi nhà mỗi cảnh. Đứa thì gia đình bề thế nên khi học đã có nhà ở Hà Nội, đứa ra trường được 3-4 năm nhờ gia đình cũng có căn hộ làm chỗ "cắm dùi", lập nghiệp ở Thủ đô.

Người xưa từng nói, chúng ta không được chọn nơi mình sinh ra và cái gì cũng có hai mặt của nó. Đúng thật. Bởi, nếu được chọn thì ai chả muốn chỗ sung túc? Và không ai lại muốn cảnh “thân cô, thế cô” hai bàn tay trắng học tập rồi bám trụ ở Hà Nội để lập nghiệp. Chả biết có may mắn hay duyên nợ gì không, nhưng trong số 5 đứa đồng môn của tôi ở quê, ba đứa bám trụ ở Hà Nội thì hai đưa đã có nhà có cửa. Hai đứa còn lại ra trường về quê lập nghiệp, giờ cũng đã con cái đề huề, nhà cao cửa rộng, còn tôi chỉ mang cái mác sống ở Thủ đô, nhưng nhà thì vẫn đi thuê hơn chục năm trời, từ hồi còn sinh viên đến nay. Thú thực là tôi thẹn đến đỏ cả mặt mỗi khi chúng bạn hỏi về “chốn ở”.

Thu nhập chính chủ yếu từ lương, tích cóp mãi, lấy vợ rồi sinh con, giờ có chút lưng vốn vợ chồng tôi tính chuyện mua nhà ở Hà Nội. Chung cư cao cấp thì không có tiền, nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cũng đôi lần làm thủ tục nhưng chả hiểu sao đủ điều kiện nhưng đều trượt từ vòng gửi xe.

Thời gian gần đây, đánh tiếng mua nhà, nhưng vì tôi đưa ra mốc khoảng từ trên dưới 1 tỷ đồng. Mua nhà gần phố thì không đủ tiền, nên có anh bạn giới thiệu về tận thôn Siêu Quần, xã Tả Thanh Oai (Thanh Trì) làm hàng xóm cùng và chỉ 900 triệu đồng là có đất, có nhà, có cả sổ đỏ chính chủ. Nhưng ngặt nỗi xa nơi làm việc hơn 20km nên vợ chồng cũng đắn đo.

Những nhà, đất không sổ đỏ thường xây dựng rất thô sơ

Qua một người quen giới thiệu đến chị Khánh Linh ở Lĩnh Nam (Hoàng Mai), là một người buôn nhà đất cả chục năm nay, tư vấn với mức tiền đó, muốn ở gần phố thì chỉ mua nhà xây sẵn trên đất không có sổ đỏ. Bởi, Khánh Linh lý giải có nhà ở ngay, giá tiền hợp lý, thích làm sổ đỏ lúc nào thì làm, mà sổ đỏ cũng chả quan trọng, nhà mình mình ở lúc nào không thích thì bán, giờ người ta ở đầy như vậy.

Nghĩ cũng xuôi, rồi lần tìm thêm trên các trang mạng về nhà đất thì đúng là chả thiếu loại sản phẩm này ở Hà Nội. Và đều có chung một đặc điểm là nhà cấp bốn, có gác xép hoặc 2-3 tầng (số ít – phóng viên), diện tích từ 20 đến 50 m2/căn, nằm sâu trong các hẻm nhỏ hoặc vùng ven đô và đều trên đất không có sổ đỏ, đất nông nghiệp, đất ao vườn,…

Thủ tục mua bán rất đơn giản, nhanh gọn chỉ cần giấy viết tay, ai cẩn thận lắm thì thổi cả mực bút ra để điềm chỉ lên giấy bán nhà và thêm dăm ba người làm chứng cũng ký tên và điểm chỉ vào. Thế là có nhà, có đất ở Hà Nội.

Đang “cơn khát nhà”, theo lời giới thiệu của Khánh Linh, tôi đến xem nhà ở phố Nam Dư, Lĩnh Nam. Cứ tưởng trên trục đường phố này, ai ngờ phải ngoằn nghèo qua mấy ngõ, hẻm mới đến căn nhà bạn giới thiệu.

Lọt thỏm trong con hẻm chỉ đủ cho một xe máy đi lại là cả một seri nhà, 5 căn có diện tích 22m2, nhà cấp 4 có gác xép, giá khởi điểm là 850 triệu đồng/căn. Căn còn lại trong cùng 30m2, giá 900 triệu đồng/căn với lý do là đất đủ diện tích để làm sổ đỏ, nhà gác xép. Theo Khánh Linh giới thiệu là nhà có giấy tờ đầy đủ, đều chung một sổ đỏ của chủ nhà và đây là đất ở đô thị, nộp thuế hàng năm.

Mảnh đất này, chủ ham rẻ, mua phải đất dự án nên bán chả được, làm nhà cũng không xong

Nhưng khi ngỏ ý muốn mua căn 30m2 và đề nghị xem các hồ sơ về đất mới thấy mông lung. Bởi, chỉ có các giấy tờ viết tay mua bán với nhau và qua 5 đời chủ. Tất cả các giấy tờ mua bán được lưu lại, bắt đầu từ năm 2008 với giá là 250 triệu đồng và chỉ một tờ giấy A4 phô tô lại cuốn sổ đỏ được cho là của khu đất, nhưng nhàu nát, mờ chữ và các thông báo nộp thuế đất ao vườn chứ không phải đất ở như giới thiệu.

Linh tính thấy việc chẳng lành, tôi tìm cách rút lui rồi tiện đường ghé xem tiếp căn nhà ở đường Tam Trinh của chủ đất tên Hoàn qua số điện thoại giới thiệu trên mạng. Cũng niềm nở lắm với những lời giới thiệu như "rót mật vào tai" làm cho người mua tưởng đang vớ được của bở “nhà chị đang cần tiền nên bán gấp, chứ cũng chả muốn vì đây là đất có nhiều lộc lắm”, Hoàn xởi lởi.

Cũng phải ngoằn nghèo vào tận hẻm sâu trong ngõ khoảng 1km chỉ nhìn thấy ánh sáng nhỏ vì bị các nhà cao tầng che khuất. Đi sâu vào trong cả một khu đất rộng chừng 500m2, một nửa là khoảng 10 căn hộ liền nhau với diện tích từ 25 đến 27 m2, giá khởi điểm là 750 triệu đồng/căn, giá chung, chọn căn nào cũng được. Nửa còn lại là ao tù trũng chứa tất cả những gì của khu này, nên ngột ngạt, bốc mùi khó chịu,...

Cám cảnh! định quay xe rút ngay, nhưng nghĩ mình “trở mặt” nhanh quá, nên cũng hỏi dăm ba câu về pháp lý căn nhà với Hoàn. Cũng chả khác gì so với hồ sơ căn nhà Khánh Linh giới thiệu. Chỉ là các giấy mua bán viết tay, giá rẻ hơn, nhà cũ hơn, nhưng chỗ này còn chả có sổ đỏ khu đất.

Lại quay về Bắc Từ Liêm xem căn nhà trên diện tích đất 30m2 nhưng chỉ 750 triệu đồng của chị tên Thuần ở Phú Diễn giới thiệu. Căn nhà lợp tôn xập xệ, hỏi ra mới biết là không được phép xây dựng, chủ lại không có “quan hệ” nên chả làm được gì và giờ định bán. Nhưng, giấy tờ cũng chỉ viết tay với nhau và không lưu lại các giấy bán 3 lần trước như giới thiệu. 

“Không nên quá tam ba bận” trời đã xế chiều và tôi cũng tìm cách rút khỏi căn nhà chị Thuần giới thiệu. Nhưng mang trong lòng những mơ hồ, đắn đo về những căn nhà mình vừa xem.

Mang câu chuyện đến anh bạn luật sư ở Hà Nội để hỏi, mới biết: Nếu nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (ngôn ngữ thông thường vẫn gọi là sổ đỏ, sổ hồng) thì chưa đủ điều kiện khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng.

Điều này đồng nghĩa với những rủi ro nếu tôi mua những căn nhà như giới thiệu ở trên. Bởi, theo luật sư, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, người mua có thể sẽ được hưởng mức giá thấp, phù hợp với túi tiền của phần đông người lao động thu nhập thấp. Tuy nhiên, đây là một quyết định rất mạo hiểm, tiềm ẩn nhiều rủi ro về góc độ pháp lý lẫn thực tiễn vì hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Trong khi những căn nhà trên đất không sỏ đỏ này không đủ căn cứ pháp lý để chứng thực.

Người mua phải hết sức cảnh giác với loại nhà, đất không đủ hồ sơ pháp lý, để không bị "tiền mất, tật mang"

Hơn nữa, người mua đối mặt với việc xảy ra tranh chấp: Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: Nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi.

Do vậy, sau khi mua, chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào. Nhưng, có bán cũng khó vì khi người mua có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay. Trường hợp này không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro như đã nêu trên, mà còn khó tìm kiếm được khách hàng và thường bán với giá thấp do pháp lý không đảm bảo.

Đồng thời, dưới góc độ thực tiễn, việc mua nhà, đất không có sổ đỏ tiềm ẩn một số hạn chế, rủi ro như, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép. Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản. Và nếu có đủ điều kiện làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng rất khó và chi phí bỏ ra thậm chí cao hơn gấp đôi tiền mua đất.

Nhất Nam