Tương lai đô thị Việt Nam: Từ “xây nhà” đến kiến tạo những hệ sinh thái sống bền vững

Từ dự án đơn lẻ đến “cực tăng trưởng”

Trao đổi với phóng viên Tạp chí Nông Nghiệp và Môi trường, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định rằng thị trường đang bước vào một chu kỳ mà hạ tầng, thể chế và quy hoạch đóng vai trò quyết định đến giá trị dài hạn. Trong bối cảnh này, khái niệm về một khu đô thị cần được định nghĩa lại, đó không phải là phép cộng của những tòa nhà, mà là một cấu trúc sống đồng bộ giữa nhà ở, việc làm, hạ tầng và bản sắc.

Nhìn vào những điển cứu thành công như Tùng Giang (Thượng Hải), Phú Mỹ Hưng (TP. Hồ Chí Minh) hay Ecopark (Hưng Yên), có thể thấy một mẫu số chung: Sự tăng trưởng giá trị bất động sản không phải là điểm khởi đầu, mà là kết quả của một logic đô thị đúng đắn. Một đô thị chỉ thực sự “sống” khi nó giải quyết được bài toán việc làm, cụm đại học và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo, thay vì chỉ cung cấp những khối bê tông để ở.

Bài toán riêng cho Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh

Đối với Hà Nội, áp lực quá tải khu vực lõi đang thúc đẩy xu hướng giãn dân, nhưng thách thức thực sự không nằm ở quỹ đất mà ở chất lượng trải nghiệm sống. Một thực tế thú vị được bà Ngọc chỉ ra là: Những yếu tố từng bị xem là “mềm” như cảnh quan, cây xanh, không gian mở hay bản sắc cộng đồng, thực tế lại đang trở thành những động lực “cứng” nhất của nhu cầu thị trường.

Người dân hiện đại không dịch chuyển đơn thuần vì giá nhà thấp hơn. Họ tìm kiếm một nơi mà mỗi ngày sống đều có chất lượng cao hơn với môi trường xanh và dịch vụ y tế, giáo dục thuận tiện. Do đó, quy hoạch tương lai của Hà Nội cần xác định trường học, công viên và không gian công cộng không phải là phần bổ sung sau cùng, mà phải là cấu phần lõi ngay từ đầu.

Nếu Hà Nội là bài toán về chất lượng sống, thì TP. Hồ Chí Minh là bài toán về sự trưởng thành của các cực tăng trưởng. Thành phố đang lan tỏa mạnh mẽ nhờ sức bật từ Metro số 1, Vành đai 3 và sân bay Long Thành. Tuy nhiên, bà Ngọc cảnh báo rằng “mở rộng không đồng nghĩa với trưởng thành”.

Một khu vực mới sẽ mãi phụ thuộc vào trung tâm cũ nếu nó chỉ có nhà ở. Để trở thành một trung tâm thực thụ, nơi đó cần một trình tự phát triển có kỷ luật, tích hợp đầy đủ việc làm, thương mại và kết nối hiệu quả. Chỉ khi thị trường nhìn thấy sự chắc chắn trong logic phát triển và kỷ luật quy hoạch, các trung tâm mới mới có thể giữ vững giá trị dài hạn và thoát khỏi cái bóng của khu lõi hiện hữu.

Việt Nam đang bước vào thời điểm mà những quỹ đất lớn đòi hỏi một tư duy lớn hơn. Tương lai đô thị sẽ không được quyết định bởi số lượng dự án, mà bởi chất lượng của những cấu trúc đô thị có khả năng hút dân cư và doanh nghiệp. Thành công bền vững sẽ thuộc về những nhà phát triển biết kiến tạo một hệ sinh thái phát triển đủ mạnh để hình thành giá trị xuyên thời gian.