Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa quy định trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020 là một trong những vướng mắc nổi cộm dẫn đến khan hiếm và đẩy giá nhà ở tăng 5 năm gần đây ở TP. Hồ Chí Minh, làm cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khó tiếp cận để mua nhà.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã gây ra ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại vì quy định trường hợp nhà đầu tư: “4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, yêu cầu dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư.
Ảnh minh họa
HoREA cho biết, khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 biểu hiện ở 3 bất cập: Thứ nhất, chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191, khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” trong trường hợp “được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, hoặc phải “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.
Thứ hai, chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định tại điểm a và điểm b khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định: “Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp “a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Thứ ba, chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với cả Điều 21 Luật Nhà ở 2014 quy định “điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” chỉ yêu cầu “doanh nghiệp có vốn ký quỹ và có chức năng kinh doanh bất động sản”.
Do những tồn tại trên, nên trong 5 năm (từ ngày 1/7/2015 đến 31/12/2020), chỉ có một số rất ít dự án nhà ở thương mại đáp ứng được điều kiện có 100% đất ở được công nhận chủ đầu tư, chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại, còn lại khoảng 99% số dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (gồm “đất ở và đất khác không phải là đất ở”), hoặc có “đất nông nghiệp”, hoặc có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” thì lại không được công nhận chủ đầu tư, dẫn đến thị trường bất động sản bị thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu sản phẩm nhà ở và làm cho giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua.
HoREA cho rằng, không hiểu vì sao lại không sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 mà điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 lại sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Điều 4 “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật” sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 tại điểm a, điểm b chỉ quy định 2 hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là: “a) Có quyền sử dụng đất ở; b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư...”. Quy định trên đây đã bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở” nên đã tháo gỡ ách tắc cho nhiều dự án nhà ở thương mại, nhưng còn bỏ sót chưa công nhận chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” (chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà Bộ Xây dựng đã đề xuất và theo Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 1/12/2021 của Chính phủ.
Để tháo gỡ khó khăn cho bất động sản TP. Hồ Chí Minh, HoREA kiến nghị: Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét chấp thuận hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư:“có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại” bổ sung vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 1/12/2021.
Thanh Bình
Tỉnh Hải Dương đang xem xét thu hồi đất đai phục vụ các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, điều chỉnh tỷ lệ phân chia nguồn thu tiền sử dụng đất giữa các cấp ngân sách, nhằm đẩy mạnh các giải pháp để tăng thu ngân sách địa phương từ tiền sử dụng đất.
Mới đây, UBND tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu có công văn số 14462 về việc quy hoạch sử dụng đất an ninh thời kỳ 2021-2030 tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, UBND tỉnh giao cho các sở, ngành, địa phương xác định nhu cầu sử dụng đất để xem xét bố trí đưa đất vào quy hoạch đúng theo quy định.
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tuyên Quang vừa tổ chức lớp tập huấn về tiếp nhận, trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai cho 72 học viên là cán bộ Sở, viên chức, người lao động Văn phòng Đăng ký đất đai trong toàn tỉnh.
Để triển khai tổng kết thi hành Luật Đất đai, ngày 4/8/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Quyết định số 1188/QĐ-TTg về thành lập Ban Chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi). Bộ TN&MT đã xây dựng và gửi Đề cương tổng kết thi hành Luật Đất đai đến các bộ, ngành, địa phương để thực hiện tổng kết; đồng thời, ban hành Kế hoạch tổng kết chi tiết theo Quyết định số 390/QĐ-BTNMT ngày 5/3/2021.
Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, trong 9 tháng đầu năm, các hoạt động xây dựng văn bản pháp luật được gấp rút triển khai và đảm bảo tiến độ.
