Hệ số K mới tại TP. Hồ Chí Minh: Người dân "nhẹ gánh" tiền đất, siết phí dự án cao tầng

Từ ngày 1/7/2026, UBND TP. Hồ Chí Minh chính thức áp dụng Quyết định số 45/2026/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2026. Quy định mới này không chỉ chuẩn hóa phương pháp tính nghĩa vụ tài chính mà còn mang lại tin vui cho người dân khi chuyển mục đích sang đất ở.

Công thức tính hệ số K mới: Minh bạch và sát thực tế

Điểm mới quan trọng trong quyết định lần này là phương pháp xác định hệ số K được xây dựng theo công thức tổng hợp: K = K1 x K2 x K3. Trong đó: K1 là hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường; K2 là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (áp dụng cho các dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng); K3 là hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Đối với năm 2026, TP. Hồ Chí Minh xác định giữ nguyên K1 và K3 ở mức 1,0. Điều này giúp yếu tố quy hoạch (K2) trở thành tham số quyết định sự khác biệt trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, phản ánh mức độ khai thác quỹ đất của từng dự án.

Người dân không tốn thêm tiền khi lên "thổ cư"

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là tác động của quy định mới đối với hộ gia đình và cá nhân. Theo đó, đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng sang đất ở không phải dự án đầu tư, các hệ số K1, K2 và K3 đều bằng 1.

Điều này đồng nghĩa với việc người dân không phải nộp thêm tiền sử dụng đất so với mức giá đã quy định trong bảng giá đất hiện hành. Ví dụ, một hộ dân tại huyện Cần Giờ khi chuyển mục đích sang đất ở sẽ chỉ đóng tiền sử dụng đất đúng bằng giá trị theo bảng giá nhân với hệ số 1.

Áp lực tài chính lên các dự án cao tầng

Trái ngược với sự ổn định dành cho cá nhân, các dự án bất động sản, đặc biệt là dự án cao tầng, được dự báo sẽ chịu tác động lớn. Hệ số K2 cho các dự án này được phân lớp chi tiết dựa trên hệ số sử dụng đất (H):

Dự án có H từ 4 lần trở xuống: K2 = 1,0.

Dự án có H từ trên 10 đến 11 lần: K2 đạt mức tối đa 1,7 lần.

Trường hợp H vượt 11 lần: Cứ mỗi lần tăng thêm sẽ cộng thêm 0,1 vào hệ số K2.

Ngoài ra, TP. Hồ Chí Minh cũng áp dụng phương pháp nội suy để tính toán chính xác hệ số K2 cho các trường hợp nằm giữa các ngưỡng quy định, đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

6 trường hợp phải xác định giá đất cụ thể

Quyết định 45 cũng nêu rõ 6 trường hợp không áp dụng bảng giá đất mà phải thực hiện phương pháp xác định giá đất cụ thể. Các trường hợp này bao gồm: Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá cho tổ chức; Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; Tính tiền sử dụng đất, thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh quy hoạch hoặc thời hạn sử dụng.

Đặc biệt, trong việc bồi thường giải tỏa, giá đất sẽ được đơn vị tư vấn chuyên môn thẩm định để đảm bảo sát giá thị trường, giúp người dân có đất bị thu hồi được hưởng lợi hơn.

UBND TP. Hồ Chí Minh giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan triển khai và theo dõi thực hiện quyết định này. Trong quá trình thực hiện, nếu hệ số K không còn phù hợp với thực tế thị trường, các đơn vị sẽ rà soát và tham mưu để điều chỉnh kịp thời.