Luật Đất đai năm 2013 đã giải quyết được một cách tương đối hiệu quả các vấn đề kinh tế - xã hội liên quan đến công tác quản lý nhà nước đối với đất đai. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế - xã hội những năm gần đây đã làm nảy sinh những vấn đề pháp lý mới mà pháp luật đất đai hiện hành chưa giải quyết được.
Một góc khu đấu giá đất Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh
Thống nhất quy định về giá đất, định giá đất
Đối với việc áp dụng nguyên tắc định giá đất, điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ) quy định nguyên tắc định giá đất: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ”.
Để áp dụng nguyên tắc này cần làm rõ hai vấn đề, thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường và thế nào là phù hợp với giá thị trường. Dưới góc độ kinh tế, không có khái niệm về “giá phổ biến trên thị trường” mà chỉ có khái niệm “giá thị trường”. Đó là giá được hình thành một cách khách quan, chỉ do sự tác động qua lại đơn thuần của hai yếu tố cung và cầu mà không chịu ảnh hưởng bởi bất kỳ chủ thể nào, kể cả Nhà nước.
Dưới góc độ pháp lý, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá có tần suất xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên, thực tế lại xuất hiện rất nhiều trường hợp giá đất của các giao dịch đã thực hiện không phản ánh đúng giá cả thị trường do bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau như mua bán có sự ép giá, mua bán giữa những người thân trong gia đình hoặc mua bán mà giữa người bán và người mua có sự thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế để giảm mức thuế phải nộp,... Dựa trên thông tin của các giao dịch đó, định giá đất tất nhiên sẽ không thể chính xác.
Thêm vào đó, “phù hợp với giá thị trường” là một nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt quá trình định giá đất. Tuy nhiên, quy định này lại còn rất trừu tượng và mơ hồ bởi “phù hợp” là một thuật ngữ mang tính chất định tính, rất chung chung và khó để xác định nội hàm cụ thể. Do đó, quy định này dễ dẫn đến khả năng giá đất do Nhà nước quy định sẽ ít nhiều phụ thuộc vào quan điểm của các nhà quản lý, trong khi bản chất nó là vấn đề rất quan trọng cần được làm rõ để đưa ra các quy định mang tính chất định lượng, cụ thể và rõ ràng.
Đối với việc áp dụng phương pháp định giá đất, pháp luật đã quy định tương đối đầy đủ các phương pháp định giá đất cũng như trình tự thực hiện các phương pháp đó. Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và nhược điểm nhất định, do đó việc áp dụng các phương pháp định giá đất còn gặp một số khó khăn như:
Thứ nhất, đối với phương pháp thu nhập - phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh, được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc SDĐ. Phương pháp này được sử dụng để định giá đất nông nghiệp là chưa hợp lý vì dựa trên cơ sở tính thu nhập bình quân một năm từ hoạt động sản xuất đất nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp được định giá rất thấp, thấp hơn giá đất nông nghiệp chuyển nhượng trên thị trường tại những khu dân cư, đặc biệt tại các khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp dẫn đến gây thiệt thòi cho các chủ thể có QSDĐ.
Thứ hai, đối với một số phương pháp như so sánh trực tiếp (định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá), phương pháp chiết trừ (định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS) và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành) đều là những phương pháp cần phải khảo sát, thu thập thông tin của ít nhất ba thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ trong khoảng thời gian không quá hai năm tính đến thời điểm định giá đất.
Điều này, đòi hỏi phải có giao dịch về bất động sản tương tự trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng được. Hơn nữa, các số liệu và thông tin thu thập về giá đất hình thành dựa trên giao dịch trực tiếp theo thỏa thuận của các bên hay trúng đấu giá QSDĐ cũng không có độ tin cậy cao, dẫn đến việc áp dụng các phương pháp này cũng không đảm bảo định giá đất chính xác.
Thứ ba, một số phương pháp như phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo QHSDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích SDĐ để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS) là phương pháp rất phức tạp vì phải thực hiện rất nhiều bước tính toán, đòi hỏi người thực hiện phải có trình độ kỹ thuật và chuyên môn cao, trong khi đó đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất còn thiếu và trình độ còn hạn chế, các tổ chức tư vấn giá đất cũng chưa có tính chuyên nghiệp cao.
Bên cạnh đó, việc quy định định giá đất phải tuân theo các nguyên tắc và phương pháp luật định đã vô hình chung tạo ra tính ì, làm giảm đi sự linh hoạt và sáng tạo khi xác định giá đất. Giá đất hình thành góp phần tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập và thực hiện các giao dịch về QSDĐ nói riêng và thị trường BĐS nói chung hình thành và phát triển tại Việt Nam, do đó cần đảm bảo giá đất được xác định đúng, đầy đủ, chi tiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người SDĐ và các bên có liên quan, đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.
Điều chỉnh quyền và thời gian sử dụng đất nông nghiệp
Luật Đất đai năm 2013 dù đã tăng cường đáng kể quyền được biết, được tham gia của người dân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, song giới hạn về thời gian sử dụng, căn cứ bồi thường và nhiều hạn chế khác vẫn tiếp tục được áp dụng với đất nông nghiệp. Cụ thể, đối với đất nông nghiệp, người dân chỉ có quyền canh tác và hưởng hoa lợi (nếu có), còn các quyền định đoạt thương mại bị hạn chế như quyền chuyển nhượng, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng,...
Tại Điều 126 của Luật đã kéo dài thời gian giao đất cho nông dân từ 20 năm tới 50 năm. Đây là một tiến bộ, song vẫn thể hiện sự thiếu công bằng với người nông dân. Trong khi các doanh nghiệp có thể được cho thuê đất tới 70 năm (trong các đặc khu kinh tế đã từng có dự kiến kéo dài tới 99 năm) trong khi thời gian SDĐ nông nghiệp đối với người dân lại ngắn hơn 20 năm. Quá trình CNH-HĐH, chúng ta không xoá bỏ hoàn toàn nông nghiệp mà chỉ giảm diện tích trồng lúa đồng thời ứng dụng nhiều công trình nghiên cứu khoa học để tăng năng suất thu hoạch cho người dân. Điều 9 LĐĐ quy định: Nhà nước có chính sách khuyến khích người SDĐ đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào các việc sau đây: Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo QH, KHSDĐ; phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất, khuyến khích đầu tư vào đất đai.
Do đó, nếu người nông dân vẫn không được hưởng một cam kết về thời hạn SDĐ lâu dài như doanh nghiệp thì đây là một điểm hạn chế quyền tài sản của người dân trong việc SDĐ. Vô hình trung, tạo nên sự phân biệt đối xử giữa những nhóm người cùng có QSDĐ nông nghiệp theo quy định của LĐĐ hiện nay.
Áp dụng xử phạt hành chính đối với “dự án treo”
Việc thu hồi dự án do vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 LĐĐ. Điều luật đưa ra giải pháp xử lý các “dự án treo” bằng cách cho gia hạn thêm 24 tháng nữa; sau 24 tháng vẫn bị “treo” thì nhà nước thu hồi đất và “tịch thu” mọi giá trị đã đầu tư trên đất.
Việc thu hồi đất là phù hợp Hiến pháp vì chủ đầu tư vi phạm pháp luật về đất đai nhưng tài sản đã đầu tư trên đất không hề vi phạm pháp luật về đầu tư nên việc này có thể vi phạm quy định của Hiến pháp về việc nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp của các doanh nghiệp và không thực hiện quốc hữu hóa. Dự án “treo” thường có diện tích lớn hoặc nằm ở vị trí những khu đất vàng dẫn tới việc lãng phí tài nguyên đất và tình trạng khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai gây ra những bất ổn trong xã hội. Do đó, xử lý dự án “treo” bằng hình thức xử phạt hành chính sẽ không phức tạp, thu thêm được ngân sách và có thời hạn nộp phạt cụ thể đối với nhà đầu tư, buộc họ phải tự tìm cách chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác.
Theo đó, cần sửa Luật bằng cách loại bỏ điểm i khoản 1 ra khỏi Điều 64 và bổ sung một điều mới có nội dung xử lý các dự án “treo” dựa trên hình thức xử phạt hành chính.
Về việc giao đất đối với trường hợp đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất
Trong thời gian qua, việc giao đất đối với các dự án đầu tư có SDĐ gặp nhiều vướng mắc do chưa có sự thống nhất giữa các quy định pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai. Cụ thể: LĐĐ chỉ quy định về căn cứ giao đất trong các trường hợp đấu giá QSDĐ; trong khi, Luật Đấu thầu năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2014 chỉ quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có SDĐ mà không quy định về hình thức giao đất cho nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu thầu. Nghị định số 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu năm 2013 có hiệu lực từ ngày 20/4/2020 đã bổ sung quy định về một số trường hợp giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có SDĐ. Đồng thời, Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Đầu tư năm 2020 đã quy định rõ hơn về các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư dự án có SDĐ, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư thực hiện và hoàn thiện các thủ tục về đất đai.
Mặc dù vậy, các quy định pháp luật mới về đầu tư và đấu thầu trên đây lại chưa tương thích với LĐĐ, dẫn đến việc lúng túng, khó áp dụng tại nhiều địa phương. Ví dụ, theo khoản 3, Điều 13 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu tham gia đấu thầu thì sẽ có cơ chế rõ ràng trong việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu. Nhưng nếu chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu, thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020 và xin giao đất, cho thuê đất theo pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, LĐĐ lại chưa quy định về thủ tục giao đất trong trường hợp này, khiến các địa phương không có căn cứ rõ ràng để thực hiện giao đất, cho nhà đầu tư thuê đất. Do đó, cần bổ sung các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đấu thầu dự án đầu tư có SDĐ để bảo đảm tương thích với Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu.
TS. HOÀNG ANH MINH
Hội Luật gia Việt Nam
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Từ 01/9- 30/11, cả nước sẽ tiến hành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị cấp xã; thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với Giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu. Trên cơ sở đó, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Từ ngày 01/9 đến 30/11/2025, cả nước sẽ triển khai Chiến dịch rà soát, chuẩn hóa, đồng bộ dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư và hệ thống Quốc gia.
