Cơ sở pháp lý và yêu cầu hoàn thiện thể chế triển khai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dạng điện tử

Tóm tắt Bài báo tập trung phân tích cơ sở pháp lý và yêu cầu hoàn thiện thể chế trong triển khai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dạng điện tử theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan. Tác giả tiến hành tổng hợp, phân tích các điểm mới của pháp luật về giấy chứng nhận điện tử, đánh giá thực trạng triển khai tại Việt Nam trong bối cảnh chuyển đổi số quốc gia, đồng thời so sánh với kinh nghiệm quốc tế về hệ thống đăng ký quyền sở hữu đất đai điện tử. Bài viết chỉ ra, việc cấp giấy chứng nhận điện tử là xu hướng tất yếu, song đòi hỏi nhiều điều kiện về hạ tầng số, pháp lý, quản trị dữ liệu và minh bạch thông tin. Thực tiễn triển khai còn tồn tại các vướng mắc liên quan đến pháp lý, bảo mật, liên thông dữ liệu, năng lực công chức và nhận thức xã hội. Tác giả đề xuất nhóm giải pháp hoàn thiện thể chế, bao gồm đồng bộ hệ thống pháp luật về đất đai, giao dịch điện tử; nâng cao năng lực quản trị dữ liệu đất đai quốc gia; xây dựng chuẩn kết nối liên thông dữ liệu và tăng cường bảo vệ dữ liệu cá nhân, cũng như đa dạng hóa kênh tiếp nhận, xử lý hồ sơ điện tử. Bài viết đóng góp cơ sở khoa học giúp cơ quan quản lý tham khảo trong việc xây dựng và hoàn thiện thể chế phù hợp với yêu cầu thực tiễn và quá trình chuyển đổi số.

Từ khóa: chuyển đổi số, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điện tử, thể chế, Luật Đất đai 2024.

Legal Basis and Requirements for Institutional Improvement in Implementation of Electronic Land Use Rights and Attached Land Asset Ownership Certificates

Summary

The article analyzes the legal foundations and requirements for institutional improvement in the implementation of electronic certificates of land use rights and ownership of assets attached to land (hereafter referred to as electronic Land Use Certificates - eLUC) under the 2024 Land Law, Decree 101/2024/ND-CP, and relevant guidelines. The authors synthesize and highlight legislative updates, assess implementation realities in Vietnam's digital transformation context, and compare with international best practices in electronic land registration and titling. Findings show that implementing eLUC is an inevitable trend that requires comprehensive upgrades in digital infrastructure, legal frameworks, data governance, and information transparency. Current practice faces challenges in legal harmonization, cybersecurity, data interoperability, workforce capacity, and public awareness. The article suggests policy solutions, including synchronizing land and e-transaction laws, enhancing national land data governance, developing interoperable data standards, strengthening personal data protection, and diversifying channels for electronic submission and processing. This study provides scientific evidence to support regulatory agencies in formulating practical and adaptive institutional frameworks in line with digital transition goals.

Keywords: digital transformation, electronic land use rights certificate, eLUC, institution, Land Law 2024.

Đặt vấn đề

Trong những năm gần đây, chuyển đổi số quốc gia được xác định là động lực trọng tâm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, trong đó lĩnh vực tài nguyên đất đai đóng vai trò chiến lược nhằm minh bạch hóa thông tin, bảo vệ quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và tăng hiệu lực quản lý nhà nước. Trên thực tế, hệ thống dữ liệu đất đai truyền thống ở Việt Nam vận hành dựa trên hồ sơ, bản giấy với các thủ tục hành chính phức tạp, nguy cơ thất lạc, tẩy xóa hoặc làm giả hồ sơ vẫn tồn tại. Yêu cầu thực tiễn đặt ra đòi hỏi triển khai các giải pháp hiện đại hóa, trong đó nổi bật là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (GCN QSDĐ, QSH TSGLLĐ) dạng điện tử.

Chủ trương này đã được thể chế hóa tại nhiều văn bản chính sách quốc gia và chuyên ngành, trong đó Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP xác lập cơ sở pháp lý cho đăng ký, cấp, quản lý, khai thác giấy chứng nhận điện tử, phù hợp với xu thế quốc tế về quản lý tài sản và đất đai số hóa.

Việc chuyển đổi từ GCN dạng giấy sang điện tử không chỉ đơn thuần là thay đổi về hình thức mà còn kéo theo chuỗi các yêu cầu hoàn thiện về thể chế, kỹ thuật, tổ chức thực hiện. Hệ thống pháp lý hiện tại dù đã có bước phát triển nhưng chưa đồng bộ về dữ liệu, quy trình, tiêu chuẩn bảo mật, xác thực điện tử, liên thông hệ thống công nghệ thông tin giữa các cơ quan, địa phương. Bên cạnh đó, những lo ngại về an toàn dữ liệu, bảo vệ thông tin cá nhân, công nhận giá trị pháp lý của hồ sơ điện tử cũng là vấn đề quan trọng cần được cụ thể hóa trong hệ thống pháp luật.

Trước yêu cầu thực tiễn đó, bài báo này tập trung phân tích, lý giải cơ sở pháp lý, thực trạng triển khai và đề xuất các yêu cầu hoàn thiện thể chế triển khai GCN điện tử tại Việt Nam, qua đó cung cấp luận cứ khoa học cho hoạch định chính sách về quản lý đất đai trong bối cảnh chuyển đổi số quốc gia.

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận

Nghiên cứu ứng dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh luật, nhằm hệ thống hóa các quy định pháp lý mới nhất liên quan đến GCN điện tử (Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT...), kết hợp khảo sát thực tiễn triển khai, đánh giá ưu nhược điểm, tham khảo kinh nghiệm quốc tế từ các báo cáo, công trình chuyên ngành và ý kiến chuyên gia.

Phạm vi và nguồn tài liệu

Nguồn dữ liệu phân tích gồm: hệ thống văn bản pháp luật hiện hành của Việt Nam; tài liệu hướng dẫn nghiệp vụ, các báo cáo tổng kết, thống kê của địa phương, chuyên đề khoa học; các bài báo, báo cáo nghiên cứu chuyên sâu về hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất điện tử toàn cầu.

Kỹ thuật phân tích dữ liệu

Phân tích định tính văn bản pháp luật; so sánh các mô hình thể chế triển khai GCN điện tử quốc tế với thực tiễn Việt Nam; sử dụng phương pháp tổng kết thực tiễn triển khai tại một số địa phương; tổng hợp, đối chiếu các vướng mắc và đề xuất, rút ra hàm ý chính sách.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Cơ sở pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điện tử

Khái niệm và giá trị pháp lý GCN điện tử

Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 nêu rõ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản. Đây là tài sản quan trọng, đồng thời là điều kiện để thực hiện các quyền giao dịch dân sự, bảo đảm tài chính, phát triển nhà đất, quyền thừa kế, chuyển nhượng, thế chấp... GCN điện tử được thiết kế với mã định danh, mã QR truy xuất, tích hợp dữ liệu số hóa lưu trữ tập trung trên Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

Điều 50 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP xác định: GCN QSDĐ điện tử là văn bản điện tử được xác thực trong hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, có giá trị pháp lý tương đương như GCN giấy; được tổ chức quản lý tập trung, thống nhất; việc cấp GCN điện tử được tổ chức thực hiện bởi UBND cấp tỉnh khi đáp ứng điều kiện về phần mềm, hạ tầng, an toàn bảo mật thông tin theo quy định pháp luật về giao dịch điện tử.

Quy định về trình tự, thủ tục và thẩm quyền

Điều 136 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thuộc UBND cấp tỉnh cho tổ chức, người sử dụng đất có quy mô lớn, đối tượng đặc biệt; cấp xã cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, đồng thời cho phép UBND cấp tỉnh ủy quyền cho cơ quan chuyên môn quản lý đất đai cùng cấp thực hiện.

Quy trình đăng ký, cấp đổi, cấp lại, cập nhật GCN điện tử thực hiện đồng bộ trên môi trường số, với các bước nhập, xác thực thông tin, nộp phí trực tuyến, trả kết quả qua cổng dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công địa phương. Hồ sơ thực hiện thủ tục cấp GCN theo mẫu quy định hoặc bản điện tử có chữ ký số, dữ liệu xác thực.

Nội dung đổi mới về chính sách GCN điện tử tại Luật Đất đai 2024

Bổ sung quy định đồng bộ giữa GCN giấy và GCN điện tử

Luật Đất đai 2024 thừa nhận tính hợp pháp đồng thời của GCN giấy và điện tử, tạo thuận tiện cho quản lý, chuyển đổi, xác minh, kiểm tra hồi tố hoặc tra cứu lịch sử biến động đất đai. Mẫu sổ đỏ, sổ hồng và giấy chứng nhận mới có mã QR, mã số định danh duy nhất toàn quốc, tăng hiệu quả truy xuất và xác thực hồ sơ.

Chuyển đổi quy trình cấp phát sang môi trường số hóa

Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định rõ về đăng ký, cấp GCN bằng phương thức điện tử: hồ sơ là các văn bản điện tử, dữ liệu xác thực, đáp ứng các chuẩn kỹ thuật, bảo mật, minh bạch thông tin và lưu trữ tập trung. Quy trình xác thực chữ ký số, tiếp nhận, phản hồi kết quả qua môi trường trực tuyến, giảm tối đa giấy tờ, công sức của người dân, doanh nghiệp.

Quản lý, cập nhật, khai thác GCN điện tử

Sản phẩm GCN QSDĐ điện tử được lưu trữ, tích hợp với hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, đồng bộ với cổng dữ liệu quốc gia về dân cư và các hệ thống liên thông khác. Vì vậy, việc khai thác, kiểm tra thông tin về đất đai, tài sản gắn liền với đất, biến động, lịch sử sử dụng cho toàn quốc trở nên thuận lợi, phục vụ dịch vụ công trực tuyến, truy xuất lịch sử pháp lý của thửa đất, hỗ trợ thu hồi, bồi thường, quy hoạch, trích lục, và các nhu cầu của cá nhân, tổ chức một cách thuận tiện, an toàn.

Thực trạng triển khai GCN điện tử tại Việt Nam

Việc chuyển đổi từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất truyền thống sang hình thức điện tử là một bước tiến quan trọng trong quá trình hiện đại hóa quản lý đất đai tại Việt Nam. Tuy nhiên, quá trình này vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu thử nghiệm và hoàn thiện, với nhiều kết quả tích cực nhưng cũng tồn tại không ít thách thức.

Kết quả bước đầu

Từ năm 2024, một số địa phương trọng điểm như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Quảng Ninh và Đồng Nai đã tiên phong triển khai phần mềm quản lý cơ sở dữ liệu đất đai. Các hệ thống này tích hợp nhiều chức năng hiện đại như tiếp nhận hồ sơ trực tuyến, xác minh và xác thực dữ liệu, áp dụng chữ ký số, đồng thời trả kết quả qua mạng. Nhờ đó, tỷ lệ hồ sơ nộp trực tuyến để cấp mới, cấp đổi, cấp lại GCN đã tăng dần qua từng năm, đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ thúc đẩy dịch vụ công mức độ 3 và 4.

Tuy nhiên, một điểm nghẽn lớn là người sử dụng đất vẫn phải nhận GCN dưới dạng giấy, chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng cho việc chuyển đổi sang bản điện tử. Điều này khiến quá trình số hóa chưa đạt được hiệu quả toàn diện như kỳ vọng.

Song song đó, Việt Nam đang từng bước xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, tích hợp đến cấp tỉnh và liên thông với dữ liệu dân cư. Việc cấp mã số định danh bất động sản thống nhất toàn quốc được xem là nền tảng quan trọng để tiến tới quản lý đất đai hiện đại, minh bạch và hiệu quả hơn.

Những kết quả tích cực

Việc ứng dụng hệ thống quản lý hồ sơ điện tử đã mang lại nhiều lợi ích thiết thực:

Tiết kiệm thời gian và chi phí: Thời gian xử lý hồ sơ được rút ngắn đáng kể, từ hàng chục ngày xuống chỉ còn 3–5 ngày làm việc đối với các trường hợp đơn giản.

Tăng cường bảo mật và chống gian lận: Giảm thiểu nguy cơ thất lạc, làm giả giấy tờ, đồng thời hạn chế lạm dụng thủ tục hành chính.

Nâng cao hiệu suất và sự hài lòng: Tăng năng suất xử lý hồ sơ, cải thiện trải nghiệm của người dân và doanh nghiệp.

Minh bạch hóa quy trình: Số hóa giúp công khai quá trình xét duyệt, cập nhật, chỉnh lý biến động, từ đó củng cố niềm tin pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Tồn tại, hạn chế

Dù đạt được nhiều kết quả tích cực, quá trình triển khai GCN điện tử vẫn gặp phải nhiều rào cản:

Thiếu khung pháp lý rõ ràng: Chưa có quy định cụ thể về chuyển đổi giữa GCN giấy và điện tử, giá trị pháp lý của bản điện tử, cũng như trách nhiệm xác thực giữa các bên liên quan.

Rủi ro về bảo mật và an toàn thông tin: Các giải pháp chuẩn hóa dữ liệu, chống giả mạo, tấn công mạng và bảo vệ thông tin cá nhân chưa được kiểm chứng đầy đủ trong thực tiễn.

Hạn chế về hạ tầng và nguồn lực: Nhiều địa phương, đặc biệt ở vùng nông thôn và miền núi, còn thiếu hạ tầng số và nhân lực chuyên môn, gây khó khăn trong tiếp cận dịch vụ điện tử.

Thiếu đồng bộ trong quản trị và nhận thức: Sự chênh lệch về năng lực cán bộ, nhận thức của người dân và lớp quản trị dữ liệu dẫn đến ách tắc, chậm trễ trong xử lý hồ sơ.

Chưa liên thông dữ liệu quốc gia: Việc phối hợp giữa các hệ thống dữ liệu như dân cư, đất đai, tài sản, thuế... còn rời rạc, chưa có tiêu chuẩn chung để trao đổi và chia sẻ dữ liệu hiệu quả.

Kinh nghiệm quốc tế về hệ thống GCN điện tử

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy mỗi quốc gia chọn lộ trình số hóa và công nghệ phù hợp với bối cảnh pháp lý, hạ tầng và năng lực quản trị của mình; những bài học tiêu biểu dưới đây nêu rõ phạm vi triển khai, hiệu quả thực tế và các giới hạn cần lưu ý.

Georgia: Georgia được biết đến như một trong những nước tiên phong thử nghiệm công nghệ sổ cái phân tán cho đăng ký đất đai. Thực tiễn tại đây thường là lưu bằng chứng băm (hash) của dữ liệu lên blockchain trong khi bản ghi chính vẫn được quản lý bởi cơ quan đăng ký nhà nước. Cách làm này tăng tính bất biến và khả năng kiểm chứng lịch sử giao dịch, giúp giảm gian lận và tăng niềm tin của người dân; đồng thời chi phí xác thực và thời gian kiểm tra được giảm rõ rệt. Tuy nhiên, mô hình không đồng nghĩa với việc mọi chức năng quản lý vận hành hoàn toàn trên public blockchain - các cân nhắc về chi phí, bảo mật vận hành và khung pháp lý khiến Georgia giữ vai trò blockchain như một công cụ chứng thực hơn là nền tảng quản trị toàn diện.

Singapore: Singapore triển khai hệ thống quản lý tập trung INLIS do cơ quan chuyên trách vận hành, với mục tiêu số hóa, tập trung và liên thông thông tin đất đai. INLIS cho phép tra cứu, xác thực và xử lý nhiều thủ tục trực tuyến, từ đó rút ngắn thời gian giao dịch, giảm chi phí xã hội và nâng cao tính minh bạch trong hoạt động hành chính. Thành công của mô hình này phụ thuộc mạnh vào khả năng tích hợp liên ngành (dân cư, thuế, quy hoạch) và một khung pháp lý rõ ràng cho thủ tục điện tử; INLIS minh họa rằng hệ thống tập trung, nếu được quản trị tốt và liên thông, có thể mang lại hiệu quả vận hành cao cho một quốc gia có quy mô quản lý tương đối nhỏ và cơ cấu hành chính chặt chẽ.

Vương quốc Anh: Vương quốc Anh đã đầu tư nghiên cứu và thí điểm các sáng kiến như Digital Street nhằm khám phá ứng dụng blockchain, sổ cái phân tán và hợp đồng thông minh trong đăng ký bất động sản. Mục tiêu là hỗ trợ truy xuất lịch sử pháp lý theo thời gian thực và tự động hóa một số giao dịch bằng hợp đồng thông minh để tăng tính minh bạch và hiệu quả.

Sổ cái phân tán (distributed ledger) trong ngữ cảnh đăng ký bất động sản là một cơ chế lưu trữ và chia sẻ bản ghi giao dịch trên nhiều nút mạng thay vì một cơ sở dữ liệu tập trung; mỗi thay đổi được ghi nhận có dấu thời gian, liên kết với các bản ghi trước và khó bị sửa đổi trái phép, từ đó tăng tính minh bạch và khả năng xác thực nguồn gốc quyền sở hữu. Ở Anh, ý tưởng này được dùng chủ yếu để làm bằng chứng chứng thực (proof) cho lịch sử giao dịch, lưu hash hoặc bằng chứng xác nhận thay đổi trên sổ đăng ký truyền thống, giúp giảm rủi ro gian lận và tạo khả năng truy xuất nguồn gốc pháp lý một cách bền vững.

Hợp đồng thông minh (smart contract) là đoạn mã chạy tự động trên nền tảng sổ cái phân tán theo các điều kiện đã định trước; trong giao dịch bất động sản, hợp đồng thông minh có thể tự động hóa các bước như giải phóng thanh toán khi điều kiện chuyển nhượng được xác nhận, cập nhật trạng thái đăng ký khi có xác thực từ các bên liên quan, hoặc khởi tạo thông báo cho cơ quan đăng ký và bên thứ ba (ví dụ: cơ quan thuế, ngân hàng). Khi kết hợp với sổ cái phân tán, hợp đồng thông minh giúp rút ngắn thủ tục, giảm sai sót và tạo chuỗi bằng chứng tự động cho từng sự kiện giao dịch.

Tuy nhiên, các ứng dụng này đang ở giai đoạn thí điểm và nghiên cứu; sổ đăng ký chính thức vẫn do cơ quan nhà nước quản lý, nên mô hình thực tế thường là “kết hợp”: dùng sổ cái phân tán để chứng thực, ghi nhận hoặc tự động hóa một số bước bằng hợp đồng thông minh, trong khi quyền pháp lý cuối cùng và bản ghi chính vẫn được căn cứ vào hệ thống đăng ký của cơ quan có thẩm quyền.

Một số nước khác

Các quốc gia như Trung Quốc, Hàn Quốc, Hoa Kỳ và Úc đều đã triển khai hình thức quản lý Giấy chứng nhận điện tử (GCN điện tử) nhưng theo những lộ trình và quy mô khác nhau phù hợp với cơ cấu hành chính và hạ tầng kỹ thuật mỗi nước. Ở Hàn Quốc và một số tỉnh của Trung Quốc, nhà nước tập trung số hóa hồ sơ và tích hợp sâu dữ liệu cadastral với bản đồ số (GIS) để nâng cao độ chính xác và khả năng phân tích không gian. Ở Úc, trọng tâm là e‑conveyancing và nền tảng giao dịch điện tử liên tiểu bang/tiểu bang, kết hợp hệ thống thanh toán và bù trừ để tự động hóa quy trình chuyển nhượng. Ở Hoa Kỳ, việc số hóa phổ biến nhưng mang tính phân mảnh theo tiểu bang; nhiều bang đã triển khai e‑recording và dịch vụ tra cứu trực tuyến trong khi chưa có một nền tảng liên bang thống nhất.

Dù khác nhau về mô hình triển khai, các nước này đều tuân thủ những điều kiện tiên quyết giống nhau: khung pháp lý rõ ràng xác định giá trị pháp lý của GCN điện tử và cơ chế chuyển đổi giữa bản giấy và bản điện tử; tiêu chuẩn hóa dữ liệu và khả năng liên thông giữa các hệ thống (dân cư, thuế, tài sản, địa chính); hạ tầng kỹ thuật đáp ứng và nguồn nhân lực có năng lực kỹ thuật-luật; các cơ chế bảo mật, kiểm soát truy cập và bảo vệ dữ liệu cá nhân được thiết kế chặt chẽ. Trong thực tiễn, nhiều quốc gia áp dụng chiến lược kết hợp: số hóa và tập trung dữ liệu làm nền tảng, đồng thời thí điểm công nghệ phân tán (blockchain) cho mục đích chứng thực và tăng tính minh bạch, thay vì thay thế hoàn toàn hệ thống quản lý truyền thống.

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Từ kinh nghiệm triển khai thành công GCN điện tử tại một số quốc gia nêu trên có thể rút ra những bài học quan trọng cho Việt Nam trong quá trình chuyển đổi số lĩnh vực đất đai như sau:

Thứ nhất, việc đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của người sử dụng đất cần được đặt lên hàng đầu. Mọi quy trình cấp, xác thực, lưu trữ và sử dụng GCN điện tử phải được quy định rõ ràng, minh bạch, có cơ chế phản hồi và xử lý khiếu nại hiệu quả để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Thứ hai, hệ thống kỹ thuật cần được phát triển theo hướng chuẩn hóa, bảo mật và xác thực nghiêm ngặt. Việc ứng dụng mã định danh, mã QR, chữ ký số chuyên ngành và các lớp bảo mật phải tuân thủ tiêu chuẩn quốc tế, đồng thời có khả năng truy vết, kiểm tra và phục hồi dữ liệu khi xảy ra sự cố.

Thứ ba, chính sách thể chế cần hướng tới đồng bộ hóa liên ngành, bảo đảm khả năng liên thông dữ liệu giữa các bộ, ngành như nông nghiệp môi trường, xây dựng, tài chính, ngân hàng, tư pháp… Việc chia sẻ dữ liệu phải đi kèm với quy định rõ ràng về trách nhiệm, quyền truy cập và cơ chế kiểm định thông tin.

Thứ tư, yếu tố con người đóng vai trò quyết định. Cần triển khai chương trình đào tạo bài bản cho cán bộ các cấp về kỹ năng sử dụng hệ thống, xử lý dữ liệu và hỗ trợ người dân. Đồng thời, truyền thông rộng rãi về giá trị pháp lý, tiện ích và cách sử dụng GCN điện tử sẽ giúp tăng mức độ chấp nhận xã hội, đặc biệt là với người dân vùng sâu, vùng xa và các nhóm dễ bị tổn thương.

Đánh giá tổng thể về yêu cầu hoàn thiện thể chế triển khai GCN điện tử tại Việt Nam

Quá trình triển khai GCN điện tử tại Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt quan trọng, đòi hỏi sự hoàn thiện đồng bộ cả về pháp lý, kỹ thuật và tổ chức.

Về mặt pháp lý, cần khẩn trương ban hành các văn bản dưới luật hướng dẫn chi tiết về hình thức, nội dung, quy trình cấp, thu hồi, chỉnh lý và chuyển đổi giữa bản giấy và bản điện tử. Đồng thời, phải xác lập rõ giá trị pháp lý của GCN điện tử trong các giao dịch dân sự, công chứng, tố tụng và giao dịch tài sản.

Về mặt kỹ thuật, hệ thống thông tin đất đai quốc gia cần được nâng cấp để bảo đảm khả năng lưu trữ tập trung, xác thực đa lớp, bảo mật dữ liệu và truy vết lịch sử. Chuẩn hóa cấu trúc dữ liệu đất đai theo tiêu chuẩn quốc tế là điều kiện tiên quyết để liên thông với các hệ thống quản lý khác và hội nhập quốc tế.

Về mặt tổ chức, cần xây dựng cơ chế phối hợp liên ngành rõ ràng, phân định trách nhiệm giữa các cấp quản lý, đồng thời đầu tư nguồn lực cho đào tạo, truyền thông và hỗ trợ kỹ thuật. Việc bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất trong giai đoạn chuyển tiếp - khi cả GCN giấy và GCN điện tử cùng tồn tại - cần được quy định cụ thể để tránh gây hoang mang, gián đoạn hoặc tranh chấp.

Tổng thể, việc hoàn thiện thể chế triển khai GCN điện tử không chỉ là nhiệm vụ kỹ thuật mà còn là quá trình cải cách hành chính sâu rộng, đòi hỏi tầm nhìn chiến lược, sự phối hợp liên ngành và cam kết chính trị mạnh mẽ để hướng tới nền quản trị đất đai hiện đại, minh bạch và hiệu quả.

Kết luận

Việc triển khai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dạng điện tử là bước chuyển đổi tất yếu nhằm hiện đại hóa lĩnh vực quản lý đất đai phù hợp với tiến trình chuyển đổi số quốc gia. Hệ thống pháp luật Việt Nam đã bước đầu đáp ứng yêu cầu này qua luật đất đai năm 2024, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT... Song, để việc cấp, quản lý, khai thác GCN điện tử thực sự hiệu quả, đồng bộ, minh bạch và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế ở cả tầng pháp luật, kỹ thuật, tổ chức thực thi và truyền thông nhận thức xã hội.

Các giải pháp ưu tiên bao gồm đồng bộ hóa các quy định pháp luật liên ngành, hoàn thiện tiêu chuẩn và quy trình kỹ thuật quản lý dữ liệu số; đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; đồng thời tăng cường truyền thông, đổi mới cách tiếp cận dịch vụ công trực tuyến, đa dạng hóa các kênh tương tác với người dân, doanh nghiệp. Việc học tập kinh nghiệm quốc tế sẽ hỗ trợ Việt Nam phát triển một hệ thống GCN điện tử mang tính hiện đại, ổn định, an toàn và thân thiện với người sử dụng.

Những đề xuất trong bài báo này kỳ vọng sẽ đóng góp cơ sở khoa học và thực tiễn cho các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý trong hành trình hoàn thiện hệ thống pháp luật, thể chế về quản lý đất đai thời kỳ chuyển đổi số, qua đó đóng góp vào mục tiêu phát triển quốc gia hiện đại, minh bạch, hiệu quả.

Lời cảm ơn: Tập thể tác giả xin trân trọng cảm ơn Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các địa phương, sở ngành, chuyên gia và bạn đọc đã góp ý, hỗ trợ, cung cấp thông tin, dữ liệu phục vụ quá trình nghiên cứu, hoàn thiện bài báo này.

Tài liệu tham khảo

1. Trần Đình Nuôi; Nguyễn Phương Thảo, (2024), Hệ thống thông tin đất đai: Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, Tạp chí Thông tin Khoa học Xã hội, Hà Nội, 23-29.

2. Bộ Thông tin và Truyền thông, (2024), Báo cáo chỉ số phát triển chính phủ điện tử của Việt Nam 2024, https://mst.gov.vn/thong-cao-bao-chi-bao-cao-khao-sat-chinh-phu-dien-tu-cua-lien-hiep-quoc-nam-2024-197240918214719337.htm, 20/10/2025.

3. United Nations, (2024), E‑Government Survey 2024: Accelerating Digital Transformation for Sustainable Development (E‑Government Development Index – EGDI), https://publicadministration.un.org/egovkb/en-us/Reports/UN-E-Government-Survey-2024, 10/10/2025.

4. Mai Nguyễn Dũng; Nguyễn Thị Dung, (2024), Công nghệ Blockchain trong quản lý đất đai: Một số nước trên thế giới và Hướng gợi mở cho Việt Nam, https://www.studocu.vn/vn/document/truong-dai-hoc-kinh-te-thanh-pho-ho-chi-minh/luat-kinh-te/cong-nghe-blockchain-trong-quan-ly-dat-dai-kinh-nghiem-quoc-te-va-goi-mo-cho/123553875, 25/10/2025.

5. HM Land Registry, (2019), Could blockchain be the future of the property market?, https://hmlandregistry.blog.gov.uk/2019/05/24/could-blockchain-be-the-future-of-the-property-market/, 20/10/2025.

6. HM Land Registry, (2019), Digital Street: project posts and pilot updates, https://hmlandregistry.blog.gov.uk/tag/digital-street/, 20/10/2025.

7. GOV.UK (UK Government), (2018), HM Land Registry to explore the benefits of blockchain, https://www.gov.uk/government/news/hm-land-registry-to-explore-the-benefits-of-blockchain, 20/10/2025.

8. National Agency of Public Registry (NAPR), Georgia, (2016), Land registry modernization and blockchain/hash-proof pilot: project documents and case study, https://napr.gov.ge, 20/10/2025.

9. World Bank, (2016), Modernizing land administration: global case studies and guidance (including Georgia case study), https://www.worldbank.org/en/topic/land, 20/10/2025.

10. Singapore Land Authority (SLA), (2020), Integrated Land Information Service (INLIS): service description and technical information, https://www.sla.gov.sg, 25/10/2025.