Luật Đất đai năm 2024 có nhiều quy định đổi mới trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất nhằm đảm bảo công tác cấp Giấy chứng nhận được chuyên nghiệp hóa, làm cơ sở cho việc thống nhất công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính từ trung ương tới địa phương, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân.
Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý đất đai
Những năm qua công tác ĐKĐĐ, cấp GCN đã được các địa phương quan tâm chỉ đạo và tổ chức triển khai, đến nay, cả nước đã cấp được trên 97,6% diện tích được cấp GCN lần đầu, kết quả này đã góp phần tích cực trong việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (SDĐ); tạo nền tảng kỹ thuật cơ bản và thông tin đầu vào chính xác cho công tác quản lý đất đai ngày một chặt chẽ, hiệu quả hơn, là cơ sở quan trọng để quản trị thị trường bất động sản minh bạch, góp phần thúc đẩy phát triển KT-XH chung của cả nước.
Tuy nhiên, so với yêu cầu của người SDĐ và công tác quản lý về đất đai vẫn còn những hạn chế nhất định như: Việc tổ chức thi hành pháp luật tại một số địa phương chưa nghiêm; còn tình trạng tự đặt ra các thủ tục, thành phần hồ sơ, thời gian giải quyết còn kéo dài so với quy định; vẫn còn có tình trạng cán bộ nhũng nhiễu trong thực thi công vụ; né tránh, sợ trách nhiệm trong giải quyết thủ tục cấp GCN, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp.
Nguyên nhân của tình trạng này rất đa dạng, nhưng chủ yếu tập trung vào: Đất đai có tính lịch sử, nguồn gốc đa dạng, phức tạp, nhạy cảm; chế độ quản lý và SDĐ trải qua nhiều thời kỳ quy định không đồng bộ và thống nhất; công tác quản lý đất đai tại địa phương, nhất là chính quyền cơ sở trong một số thời điểm chưa được quan tâm sâu sát, chưa phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm; việc chấp hành pháp luật về đất đai của người SDĐ chưa cao.
Để giải quyết những bất cập, vướng mắc trong quản lý, SDĐ do lịch sử để lại và từ yêu cầu mới của thực tiễn, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định chuẩn hóa GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định rõ thẩm quyền cấp GCN nhằm phân định rõ quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của cơ quan nhà nước thông qua việc cấp GCN lần đầu, tách riêng giữa vai trò quản lý nhà nước (việc công nhận QSDĐ) với việc cung cấp dịch vụ công của cơ quan đăng ký (việc cấp GCN), đưa công tác cấp GCN được chuyên nghiệp hóa, làm cơ sở cho việc thống nhất công tác ĐKĐĐ, quản lý hồ sơ địa chính từ trung ương tới địa phương.
Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ, quy định về giấy tờ về QSDĐ đã được mở rộng qua mỗi lần sửa đổi chính sách, tạo điều kiện cho nhân dân. Tuy nhiên, đến nay, việc triển khai thực hiện quy định tại mỗi địa phương có sự khác nhau dẫn đến các giấy tờ chứng minh QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác lập trước ngày 15/10/1993 cũng có sự khác nhau giữa các địa phương, vùng miền. Do đó, Luật bổ sung quy định giao cho UBND cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về QSDĐ có trước ngày 15/10/1993 cho phù hợp với thực tiễn của địa phương. Bổ sung thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương (được thực hiện theo quy định tại thời điểm người SDĐ nộp hồ sơ để cấp GCN), trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp GCN cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện.
Thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp
Ngày 29/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 101/2024/ NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai gồm 5 chương, 68 điều để quy định chi tiết các nội dung được giao tại 44 Điều thuộc 3 Chương (IV, X, XII) của Luật Đất đai năm 2024. Có thể nói, đây là Nghị định được người dân mong chờ nhằm kịp thời tháo gỡ những điểm ngẽn trong công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vốn đã tồn tại từ nhiều năm nay, nhất là vấn đề quy trình, thủ tục, thời gian chờ đợi để được cấp giấy được cho là quá lâu.
Tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp GCNQ SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 3 ngày làm việc. Nghị định cũng quy định các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm: Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất; người thuê, thuê lại QSDĐ của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; Dự án đầu tư có SDĐ mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp GCN cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.
Đặc biệt, để làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc đảm bảo thời gian giải quyết thủ tục thì Nghị định 101 đã quy định về thời gian theo hướng không tính thời gian cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp SDĐ có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định,… Tuy nhiên, thực tế hiện nay, việc triển khai cũng phát sinh nhiều khó khăn, nhất là đối với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp huyện. Trong đó, đối với việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất (tại Điều 21): Khoản 6 Điều 21 quy định: “Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể cơ quan tiếp nhận, trả kết quả giải quyết thủ tục theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và quy chế tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết, trả kết quả giải quyết thủ tục ĐKĐĐ, tài sản khác gắn liền với đất, thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liên quan, việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa đảm bảo không quá tổng thời gian theo quy định của pháp luật và các nguyên tắc quy định tại Nghị định này; công khai các thủ tục hành chính và việc lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất tại địa phương”. Từ ngày 01/8/2024 đến khi UBND tỉnh có quyết định cụ thể về nội dung tại khoản 6 Điều 21 việc áp dụng chọn cơ quan giải quyết các thủ tục nêu trên như thế nào cần thiết phải có ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh để thực hiện.
Đối với quy định về trình tự, thủ tục ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang SDĐ (Điều 31) và trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu (Điều 36): Khoản 4 Điều 31.
Đối với quy định khoản 1, 2 Điều 25 của Nghị định về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai.
Đối với quy định Quản lý mã GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Điều 27: “GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này có mã GCN do Bộ TN&MT quản lý tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước và được cấp thông qua phần mềm ứng dụng của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai khi thực hiện việc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
Thời điểm hiện nay, địa phương chưa nhận được phôi GCN QSDĐ theo quy định nói trên. Để giải quyết những vướng mắc nêu trên, trong thời gian tới cần khẩn trương: Ban hành các Quyết định Quy định cụ thể về quy trình tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất và quy định về hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn và tại đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi. Trường hợp chưa thể ban hành quyết định thì cần có văn bản chỉ đạo giao nhiệm vụ tiếp tục thực hiện việc tiếp nhận giải quyết TTHC như hiện nay để các cơ quan, đơn vị liên quan có căn cứ phối hợp thực hiện đảm bảo thông suốt.
Bên cạnh đó, tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ công chức, người lao động có liên quan đến chức năng quản lý nhà nước về đất đai ở cấp huyện và cấp xã, nhất là các nội dung mới về cấp GCN QSDĐ theo Luật Đất đai năm 2024; hướng dẫn tạm thời về việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai để không bị gián đoạn trong thời gian chờ Thông tư hướng dẫn của Bộ TN&MT và các Quyết định Quy định cụ thể của UBND tỉnh; bổ sung hoặc điều chuyển biên chế cho Phòng TN&MT cấp huyện theo các chức năng, nhiệm vụ hiện nay.
ThS. TRẦN THỊ THANH HUYỀN
Phân hiệu Trường Đại học TN&MT Hà Nội tại tỉnh Thanh Hóa
Nguồn: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 21 (Kỳ 1 tháng 11) năm 2024
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Từ 01/9- 30/11, cả nước sẽ tiến hành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị cấp xã; thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với Giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu. Trên cơ sở đó, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Từ ngày 01/9 đến 30/11/2025, cả nước sẽ triển khai Chiến dịch rà soát, chuẩn hóa, đồng bộ dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư và hệ thống Quốc gia.
