Đề xuất lộ trình để ứng dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dạng điện tử

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 mở ra hành lang pháp lý mới cho chuyển đổi số, việc thay thế Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng dữ liệu điện tử trở thành yêu cầu cấp thiết của quản trị hiện đại. Dựa trên phân tích toàn diện cơ sở pháp lý, hạ tầng kỹ thuật và thực tiễn triển khai tại các địa phương, nghiên cứu đề xuất lộ trình ba giai đoạn để ứng dụng GCN điện tử trên phạm vi toàn quốc. Lộ trình này không chỉ hướng tới tinh gọn thủ tục, giảm chi phí xã hội mà còn tạo bước chuyển quan trọng trong minh bạch hóa thông tin đất đai, nâng cao hiệu quả phục vụ người dân và doanh nghiệp.

Tóm tắt: Bài báo này phân tích toàn diện cơ sở pháp lý, thực tiễn và đề xuất lộ trình ba giai đoạn để ứng dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (GCN) dạng điện tử tại Việt Nam. Trên nền tảng các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP, bài báo làm rõ các căn cứ pháp lý, kỹ thuật, thực tiễn cho việc chuyển đổi số lĩnh vực cấp GCN. Thực trạng triển khai GCN điện tử tại Việt Nam được đánh giá khách quan, chỉ ra những tiến bộ và tồn tại. Trên cơ sở đó, lộ trình ba giai đoạn được đề xuất: (1) Số hóa và chuẩn hóa dữ liệu, (2) Triển khai thí điểm và mở rộng cấp GCN điện tử, (3) Vận hành toàn diện, thay thế hoàn toàn GCN giấy bằng dữ liệu điện tử. Bài báo phân tích sâu lợi ích kinh tế, hành chính, môi trường và các thách thức pháp lý, kỹ thuật, xã hội khi triển khai GCN điện tử, đồng thời so sánh kinh nghiệm quốc tế. Cuối cùng, bài báo đưa ra các khuyến nghị về đào tạo, truyền thông, nguồn lực và mô hình tài trợ nhằm đảm bảo lộ trình ứng dụng GCN điện tử thành công, góp phần hiện đại hóa quản lý đất đai, nâng cao hiệu quả phục vụ người dân và doanh nghiệp.

Từ khóa: Giấy chứng nhận điện tử, quản lý đất đai, chuyển đổi số, lộ trình ba giai đoạn, Luật Đất đai 2024, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP.

Propose a roadmap for applying electronic certificates of land use rights and ownership of assets attached to land

SUMMARY

This article provides a comprehensive analysis of the legal and practical foundations and proposes a three‑phase roadmap for applying electronic certificates of land use rights and ownership of assets attached to land (GCN) in Vietnam. Building on the new provisions of the 2024 Land Law, Decree No. 101/2024/NĐ‑CP, Circular No. 10/2024/TT‑BTNMT, Decree No. 151/2025/NĐ‑CP, and Resolution No. 66.7/2025/NQ‑CP, the article clarifies the legal, technical, and practical bases for digital transformation in the issuance of GCN. The current state of electronic GCN implementation in Vietnam is objectively assessed, highlighting both progress and shortcomings. On this basis, a three‑phase roadmap is proposed: (1) Data digitization and standardization, (2) Pilot implementation and expansion of electronic GCN issuance, and (3) Comprehensive operation, fully replacing paper GCN with electronic data. The article provides an in‑depth analysis of the economic, administrative, and environmental benefits, as well as the legal, technical, and social challenges of implementing electronic GCN, while also comparing international experiences. Finally, it offers recommendations on training, communication, resources, and funding models to ensure the successful application of electronic GCN, contributing to the modernization of land management and enhancing service efficiency for citizens and businesses.

Keywords: Electronic certificate, land management, digital transformation, three-phase roadmap, Land Law 2024, Decree No. 101/2024/ND-CP, Resolution No. 66.7/2025/NQ-CP.

Đặt vấn đề

Trong bối cảnh chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn cầu, việc hiện đại hóa quản lý đất đai trở thành yêu cầu cấp thiết đối với mọi quốc gia, đặc biệt là những nước có tốc độ đô thị hóa nhanh như Việt Nam. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (GCN) là văn bản pháp lý quan trọng, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và là cơ sở cho các giao dịch dân sự, kinh tế, tín dụng. Tuy nhiên, mô hình quản lý GCN truyền thống dựa trên hồ sơ giấy bộc lộ nhiều hạn chế: thủ tục hành chính phức tạp, nguy cơ thất lạc, giả mạo, khó khăn trong tra cứu, cập nhật và chia sẻ thông tin giữa các cơ quan, đồng thời gây tốn kém chi phí xã hội và môi trường.

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và đặc biệt là Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP về thay thế giấy tờ bằng dữ liệu quốc gia đã tạo hành lang pháp lý vững chắc cho việc chuyển đổi từ GCN giấy sang GCN điện tử. Đây không chỉ là bước tiến về mặt kỹ thuật mà còn là thay đổi căn bản trong tư duy quản trị, hướng tới xây dựng nền hành chính hiện đại, minh bạch, hiệu quả và phục vụ tốt hơn cho người dân, doanh nghiệp.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này đặt ra nhiều thách thức về pháp lý, kỹ thuật, nguồn lực và nhận thức xã hội. Việc xây dựng lộ trình triển khai GCN điện tử một cách bài bản, phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam là vấn đề cấp thiết, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương, doanh nghiệp công nghệ và sự đồng thuận của toàn xã hội. Bài báo này nhằm phân tích cơ sở pháp lý, thực tiễn, đề xuất lộ trình ba giai đoạn ứng dụng GCN điện tử, đồng thời đánh giá lợi ích, thách thức và đưa ra các khuyến nghị nhằm đảm bảo quá trình chuyển đổi số lĩnh vực quản lý đất đai diễn ra thành công, bền vững.

Phương pháp nghiên cứu

Bài báo sử dụng phương pháp nghiên cứu tổng hợp, phân tích và so sánh, kết hợp giữa lý thuyết và thực tiễn. Cụ thể, các văn bản pháp luật mới nhất như Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP được phân tích kỹ lưỡng để xác định căn cứ pháp lý cho việc triển khai GCN điện tử.

Bên cạnh đó, bài báo tham khảo kinh nghiệm quốc tế về xây dựng và vận hành hệ thống GCN điện tử, cơ sở dữ liệu đất đai tại các nước phát triển như Estonia, Hàn Quốc, Singapore để đối chiếu, rút ra bài học phù hợp với điều kiện Việt Nam. Phương pháp phân tích lợi ích - thách thức được áp dụng cho từng nhóm đối tượng liên quan (người dân, chính quyền, doanh nghiệp), từ đó đề xuất các giải pháp khả thi. Cuối cùng, bài báo sử dụng phương pháp dự báo, xây dựng lộ trình ba giai đoạn dựa trên các tiêu chí pháp lý, kỹ thuật, nguồn lực và mức độ sẵn sàng của các bên liên quan.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Cơ sở pháp lý cho ứng dụng GCN điện tử

Việc triển khai GCN điện tử tại Việt Nam phải được bảo đảm bởi hệ thống pháp luật đồng bộ, hiện đại, tạo điều kiện thuận lợi cho chuyển đổi số lĩnh vực quản lý đất đai. Luật Đất đai năm 2024 là văn bản nền tảng, quy định rõ quyền của công dân được cấp GCN, quyền tiếp cận thông tin đất đai, trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, cấp, đính chính, thu hồi, hủy GCN.

Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp GCN và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai. Đặc biệt, Điều 50 của Nghị định này xác định GCN điện tử là văn bản điện tử được xác thực trong hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, có giá trị pháp lý như GCN giấy, được quản lý tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước. Việc cấp GCN điện tử chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện về phần mềm, hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, an toàn thông tin và các điều kiện khác theo quy định pháp luật về giao dịch điện tử.

Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT hướng dẫn chi tiết về hồ sơ địa chính, quy trình lập, chỉnh lý, cập nhật, quản lý hồ sơ địa chính, khai thác, sử dụng và kiểm tra, giám sát hồ sơ địa chính, đồng thời quy định về GCN điện tử, mã QR, mã số GCN duy nhất trên toàn quốc, tiêu chuẩn kỹ thuật về phần mềm, in ấn, lưu trữ và tích hợp dữ liệu.

Nghị định số 151/2025/NĐ-CP là bước tiến quan trọng trong phân quyền, phân cấp, mở rộng thẩm quyền cấp GCN cho UBND cấp xã, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục, giảm tải cho cấp tỉnh, tăng tính gần dân, sát dân trong quản lý đất đai. Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP quy định việc thay thế giấy tờ bằng dữ liệu quốc gia, trong đó thông tin trên cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được khai thác và sử dụng thay thế GCN giấy từ ngày 01/01/2026 (giai đoạn đầu áp dụng đối với đất ở), tạo hành lang pháp lý cho việc chuyển đổi hoàn toàn sang GCN điện tử.

Như vậy, hệ thống pháp luật hiện hành đã tạo nền tảng vững chắc, đồng bộ, minh bạch cho việc triển khai GCN điện tử, đồng thời quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan quản lý, quy trình kỹ thuật, tiêu chuẩn an toàn thông tin và lộ trình thực hiện.

Thực trạng triển khai GCN điện tử tại Việt Nam

Sau hơn một thập kỷ đặt nền móng, Việt Nam đã đạt được nhiều kết quả tích cực trong xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, số hóa hồ sơ địa chính và từng bước tạo cơ sở cho việc triển khai GCN điện tử. Đến cuối năm 2025, 34/34 tỉnh, thành phố đã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, với khoảng 2.342/3.321 xã hoàn thành việc số hóa bản đồ và hồ sơ đất đai. Nhiều địa phương lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Quảng Ninh đã bắt đầu gán mã định danh thửa đất, liên kết với căn cước công dân và từng bước kết nối dữ liệu với hệ thống thuế, kho bạc, dịch vụ công quốc gia.

Các hoạt động số hóa hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, ứng dụng trực tuyến giúp người dân tra cứu thông tin đất đai đã giúp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính, tăng minh bạch và giảm bớt phiền hà cho người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt, việc triển khai thí điểm làm sạch, chuẩn hóa dữ liệu đất đai tại Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hải Phòng… với mục tiêu rà quét, cập nhật toàn bộ thông tin người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất, hiện trạng sử dụng đã đạt được những kết quả bước đầu tích cực.

Tuy nhiên, thực tiễn cũng cho thấy nhiều thách thức lớn. Việc đồng bộ và liên thông dữ liệu giữa các bộ, ngành và địa phương chưa hoàn toàn thống nhất, một số nơi vẫn đang trong quá trình số hóa, cập nhật dữ liệu chưa kịp thời hoặc chưa đồng bộ với cơ sở dữ liệu quốc gia. Các cơ sở dữ liệu chuyên ngành (quy hoạch, thuế, giá đất…) chưa hoàn toàn chuẩn hóa, dẫn đến khó khăn trong khai thác thông tin liên ngành một cách trực tiếp và tin cậy. Cơ chế pháp lý về trách nhiệm, bảo mật và chia sẻ dữ liệu cũng đang trong quá trình hoàn thiện.

Đặc biệt, nhận thức xã hội về GCN điện tử còn hạn chế, nhiều người dân vẫn quen với hồ sơ giấy, lo ngại về giá trị pháp lý, an toàn thông tin và khả năng tiếp cận dịch vụ công trực tuyến. Năng lực cán bộ quản lý đất đai cấp xã, hạ tầng công nghệ thông tin ở một số địa phương còn yếu, chưa đáp ứng yêu cầu vận hành hệ thống GCN điện tử quy mô lớn.

Lộ trình ba giai đoạn ứng dụng GCN điện tử

Trên cơ sở phân tích pháp lý, kỹ thuật, thực tiễn và tham khảo kinh nghiệm quốc tế, bài báo đề xuất lộ trình ba giai đoạn ứng dụng GCN điện tử tại Việt Nam như sau:

Giai đoạn 1: Chuẩn bị (Số hóa và chuẩn hóa dữ liệu) (2025–2026)

Giai đoạn này tập trung vào việc số hóa toàn bộ hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, GCN giấy hiện có; chuẩn hóa, làm sạch, đối soát dữ liệu giữa các hệ thống (địa chính, dân cư, thuế, quy hoạch…). Các địa phương hoàn thành việc gán mã định danh thửa đất, tích hợp mã QR, mã số GCN duy nhất theo quy định của Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT. Đồng thời, xây dựng, nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin, phần mềm quản lý cơ sở dữ liệu đất đai, bảo đảm an toàn thông tin, an ninh mạng theo tiêu chuẩn quốc gia.

Công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ quản lý đất đai, truyền thông nâng cao nhận thức cộng đồng về lợi ích, giá trị pháp lý của GCN điện tử được triển khai đồng bộ. Các địa phương tổ chức chiến dịch “làm sạch dữ liệu đất đai”, hoàn thành số hóa 100% hồ sơ địa chính, cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trước ngày 31/12/2025.

Giai đoạn 2: Triển khai thí điểm và mở rộng cấp GCN điện tử (2026–2027)

Từ ngày 01/01/2026, theo Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP, thông tin trên cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được khai thác và sử dụng thay thế GCN giấy đối với đất ở. Các địa phương lựa chọn một số đơn vị hành chính cấp xã đại diện cho các vùng miền, điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau để thí điểm cấp GCN điện tử, đồng thời duy trì song song GCN giấy và điện tử. Quá trình thí điểm tập trung đánh giá tính pháp lý, an toàn thông tin, khả năng tích hợp, chia sẻ dữ liệu giữa các hệ thống, mức độ hài lòng của người dân, doanh nghiệp.

Sau khi tổng kết, đánh giá kết quả thí điểm, các địa phương mở rộng phạm vi cấp GCN điện tử cho toàn bộ các trường hợp đăng ký mới, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Hệ thống phần mềm, hạ tầng kỹ thuật được nâng cấp, bảo đảm vận hành ổn định, an toàn, đáp ứng số lượng người dùng lớn, đa dạng nhóm đối tượng. Công tác đào tạo, truyền thông tiếp tục được đẩy mạnh, đặc biệt chú trọng nâng cao năng lực cán bộ cấp xã, hướng dẫn người dân sử dụng dịch vụ công trực tuyến, tra cứu, xác thực GCN điện tử.

Giai đoạn 3: Vận hành toàn diện, thay thế hoàn toàn GCN giấy bằng dữ liệu điện tử (từ 2028)

Sau khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, bảo đảm tính đúng, đủ, sạch, cập nhật thường xuyên, các địa phương chuyển sang vận hành toàn diện hệ thống GCN điện tử. Từ năm 2028, GCN điện tử trở thành hình thức duy nhất có giá trị pháp lý, thay thế hoàn toàn GCN giấy đối với tất cả các loại đất, tài sản gắn liền với đất. Việc cấp, xác nhận biến động, tra cứu, xác thực GCN được thực hiện hoàn toàn trên môi trường số, thông qua Cổng dịch vụ công quốc gia, ứng dụng định danh điện tử (VNeID), tích hợp với các hệ thống liên quan (dân cư, thuế, ngân hàng, công chứng…).

Công tác bảo trì, nâng cấp hệ thống, đào tạo, truyền thông, hỗ trợ người dân, doanh nghiệp được duy trì thường xuyên. Các quy định pháp luật, tiêu chuẩn kỹ thuật, quy trình nghiệp vụ được cập nhật, hoàn thiện phù hợp với thực tiễn vận hành. Hệ thống giám sát, đánh giá, xử lý sự cố, bảo đảm an toàn thông tin, phòng chống gian lận, giả mạo được thiết lập đồng bộ, hiệu quả.

Căn cứ pháp lý, kỹ thuật, thực tiễn cho lộ trình

Lộ trình ba giai đoạn được đề xuất dựa trên các căn cứ pháp lý vững chắc từ Luật Đất đai 2024, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP. Các văn bản này quy định rõ về quyền, trách nhiệm của các bên liên quan, quy trình kỹ thuật, tiêu chuẩn an toàn thông tin, lộ trình thay thế giấy tờ bằng dữ liệu quốc gia, phân quyền cho cấp xã, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai GCN điện tử.

Về kỹ thuật, hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, phần mềm quản lý cơ sở dữ liệu đất đai, tiêu chuẩn mã QR, mã số GCN, quy trình xác thực, bảo mật, lưu trữ, chia sẻ dữ liệu được quy định chi tiết, bảo đảm khả năng tích hợp, liên thông với các hệ thống khác (dân cư, thuế, ngân hàng, công chứng…). Các yêu cầu về an toàn thông tin, xác thực, kiểm soát truy cập, nhật ký hệ thống, bảo mật thông tin liên lạc, sao lưu dự phòng được quy định rõ, phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế.

Về thực tiễn, kết quả số hóa hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại các địa phương, thí điểm làm sạch dữ liệu, triển khai dịch vụ công trực tuyến, cấp GCN điện tử bước đầu đã chứng minh tính khả thi, hiệu quả của lộ trình. Kinh nghiệm quốc tế tại Estonia, Hàn Quốc, Singapore cho thấy việc chuyển đổi sang GCN điện tử giúp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục từ 3 tháng xuống còn 10 ngày, giảm 20% nhân sự, tăng tính minh bạch, an toàn, thuận tiện cho người dân, doanh nghiệp.

Lợi ích của GCN điện tử

Việc ứng dụng GCN điện tử mang lại nhiều lợi ích vượt trội về kinh tế, hành chính, môi trường, xã hội:

Kinh tế: Giảm chi phí in ấn, lưu trữ, vận chuyển, bảo quản hồ sơ giấy; tiết kiệm thời gian, công sức cho người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý; tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực xã hội; thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, tín dụng, đầu tư.

Hành chính: Rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục, giảm phiền hà, tăng tính minh bạch, công khai; nâng cao chất lượng dịch vụ công, tăng sự hài lòng của người dân, doanh nghiệp; giảm nguy cơ thất lạc, giả mạo, gian lận hồ sơ; tăng khả năng tra cứu, xác thực, chia sẻ thông tin giữa các cơ quan.

Môi trường: Giảm sử dụng giấy, mực in, tiết kiệm tài nguyên, giảm phát thải khí nhà kính; góp phần xây dựng nền hành chính xanh, phát triển bền vững.

Xã hội: Tăng khả năng tiếp cận dịch vụ công cho người dân ở vùng sâu, vùng xa; thúc đẩy bình đẳng, minh bạch trong quản lý đất đai; tăng cường sự tham gia, giám sát của người dân đối với hoạt động quản lý nhà nước.

Quản trị: Tăng hiệu quả quản lý, giám sát, phòng chống tham nhũng, tiêu cực; tạo nền tảng cho phát triển chính phủ số, kinh tế số, xã hội số.

Thách thức và rủi ro khi triển khai GCN điện tử

Bên cạnh những lợi ích to lớn, việc triển khai GCN điện tử cũng đối mặt với nhiều thách thức, rủi ro:

Pháp lý: Cần hoàn thiện các quy định về giá trị pháp lý của GCN điện tử, quy trình xác thực, lưu trữ, chia sẻ dữ liệu, xử lý tranh chấp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản. Việc chuyển đổi từ GCN giấy sang điện tử đòi hỏi sự đồng thuận, tin tưởng của xã hội, tránh phát sinh khiếu kiện, tranh chấp.

Kỹ thuật: Hạ tầng công nghệ thông tin ở một số địa phương còn yếu, chưa đáp ứng yêu cầu vận hành hệ thống quy mô lớn; nguy cơ mất an toàn thông tin, tấn công mạng, giả mạo chữ ký số, đánh cắp dữ liệu; khó khăn trong tích hợp, liên thông dữ liệu giữa các hệ thống khác nhau; yêu cầu cao về bảo mật, xác thực, kiểm soát truy cập.

Xã hội: Nhận thức của người dân, doanh nghiệp về GCN điện tử còn hạn chế; thói quen sử dụng hồ sơ giấy, lo ngại về giá trị pháp lý, an toàn thông tin; năng lực cán bộ địa chính cấp xã chưa đồng đều; nguy cơ phát sinh tiêu cực, sai sót nếu không được đào tạo, bồi dưỡng đầy đủ.

Nguồn lực: Đầu tư xây dựng, nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin, phần mềm, đào tạo nhân lực, truyền thông, hỗ trợ người dân, doanh nghiệp đòi hỏi nguồn lực lớn, cần có cơ chế tài trợ, huy động vốn phù hợp.

Quản trị: Cần hoàn thiện cơ chế phối hợp giữa các bộ, ngành, địa phương; quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn, chế tài xử lý vi phạm; xây dựng hệ thống giám sát, đánh giá, xử lý sự cố hiệu quả.

Kinh nghiệm quốc tế về GCN điện tử và cơ sở dữ liệu đất đai

Nhiều quốc gia phát triển đã triển khai thành công hệ thống GCN điện tử, cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, minh bạch, hiệu quả. Tại Estonia, hệ thống e-Land Register cho phép đăng ký, tra cứu, xác thực quyền sở hữu đất đai hoàn toàn trực tuyến, thông tin có giá trị pháp lý, thời gian xử lý thủ tục giảm từ 3 tháng xuống còn 10 ngày, giảm 20% nhân sự, tăng tính minh bạch, an toàn, thuận tiện cho người dân, doanh nghiệp.

Hàn Quốc, Singapore cũng xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, tích hợp với các hệ thống dân cư, thuế, ngân hàng, công chứng, cho phép cấp, xác thực, tra cứu GCN điện tử nhanh chóng, an toàn, hiệu quả. Các quốc gia này chú trọng đầu tư hạ tầng công nghệ thông tin, xây dựng hành lang pháp lý đồng bộ, đào tạo nhân lực, truyền thông nâng cao nhận thức xã hội, bảo đảm an toàn thông tin, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam là cần xây dựng lộ trình chuyển đổi số bài bản, phù hợp với điều kiện thực tiễn; hoàn thiện pháp luật, tiêu chuẩn kỹ thuật; đầu tư hạ tầng, đào tạo nhân lực; tăng cường truyền thông, tạo sự đồng thuận xã hội; xây dựng cơ chế phối hợp, giám sát, đánh giá hiệu quả.

Phân tích lợi ích – thách thức cho từng bên liên quan

Đối với người dân: Lợi ích lớn nhất là tiết kiệm thời gian, chi phí, giảm phiền hà khi thực hiện thủ tục hành chính; tăng khả năng tra cứu, xác thực, bảo vệ quyền lợi hợp pháp; tiếp cận dịch vụ công hiện đại, minh bạch. Tuy nhiên, người dân cũng đối mặt với thách thức về nhận thức, kỹ năng sử dụng dịch vụ công trực tuyến, lo ngại về giá trị pháp lý, an toàn thông tin, nguy cơ bị lừa đảo, giả mạo nếu không được hướng dẫn, hỗ trợ đầy đủ.

Đối với chính quyền: Việc ứng dụng GCN điện tử giúp nâng cao hiệu quả quản lý, giám sát, phòng chống tham nhũng, tiêu cực; giảm tải công việc, tiết kiệm nguồn lực; tăng tính minh bạch, công khai, phục vụ tốt hơn cho người dân, doanh nghiệp. Tuy nhiên, chính quyền cũng phải đối mặt với thách thức về đầu tư hạ tầng, đào tạo nhân lực, bảo đảm an toàn thông tin, xử lý sự cố, giải quyết khiếu kiện, tranh chấp phát sinh trong quá trình chuyển đổi.

Đối với doanh nghiệp: Doanh nghiệp được hưởng lợi từ việc tra cứu, xác thực, giao dịch bất động sản, tín dụng, đầu tư nhanh chóng, an toàn, tiết kiệm chi phí; tăng khả năng tiếp cận thị trường, mở rộng kinh doanh. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng cần đầu tư nâng cấp hệ thống, đào tạo nhân lực, bảo đảm an toàn thông tin, tuân thủ quy định pháp luật mới về GCN điện tử.

Yêu cầu về đào tạo, truyền thông và thay đổi quản trị

Để thực hiện thành công lộ trình ứng dụng GCN điện tử, cần chú trọng công tác đào tạo, truyền thông, thay đổi quản trị:

Đào tạo: Tổ chức các chương trình đào tạo, bồi dưỡng chuyên sâu cho cán bộ quản lý đất đai các cấp, đặc biệt là cấp xã về nghiệp vụ đất đai, kỹ năng sử dụng phần mềm, xử lý dữ liệu, bảo đảm an toàn thông tin, giải quyết khiếu kiện, tranh chấp. Khuyến khích cán bộ tự học, nâng cao trình độ ngoại ngữ, công nghệ thông tin, kỹ năng số.

Truyền thông: Đẩy mạnh truyền thông, hướng dẫn người dân, doanh nghiệp về lợi ích, giá trị pháp lý, quy trình sử dụng GCN điện tử; xây dựng các kênh hỗ trợ đa dạng (trực tuyến, điện thoại, chatbot AI), cung cấp thông tin minh bạch, kịp thời, dễ hiểu; tổ chức các chiến dịch truyền thông, tập huấn, phổ cập kỹ năng số cho người dân, đặc biệt ở vùng sâu, vùng xa.

Thay đổi quản trị: Xây dựng văn hóa “chính quyền phục vụ”, chuyển từ tư duy “quản lý” sang “phục vụ”, đặt sự hài lòng của người dân làm thước đo hiệu quả; hoàn thiện cơ chế phối hợp giữa các bộ, ngành, địa phương; xây dựng hệ thống giám sát, đánh giá, xử lý sự cố, bảo đảm vận hành hệ thống GCN điện tử ổn định, hiệu quả.

Kinh phí, nguồn lực và mô hình tài trợ cho triển khai GCN điện tử

Việc triển khai GCN điện tử đòi hỏi nguồn lực lớn về tài chính, nhân lực, công nghệ. Kinh phí được bảo đảm từ ngân sách nhà nước, nguồn thu phí khai thác, sử dụng tài liệu đất đai, giá sản phẩm, dịch vụ gia tăng sử dụng thông tin từ cơ sở dữ liệu, các nguồn kinh phí hợp pháp khác theo quy định pháp luật.

Cần xây dựng cơ chế huy động vốn xã hội hóa, hợp tác công – tư (PPP), khuyến khích doanh nghiệp công nghệ tham gia đầu tư, phát triển hạ tầng, phần mềm, dịch vụ hỗ trợ triển khai GCN điện tử. Đồng thời, cần có chính sách ưu đãi, hỗ trợ các địa phương khó khăn, vùng sâu, vùng xa trong đầu tư hạ tầng, đào tạo nhân lực, truyền thông, hỗ trợ người dân tiếp cận dịch vụ công trực tuyến.

Kết luận

Việc ứng dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dạng điện tử là xu thế tất yếu, phù hợp với yêu cầu chuyển đổi số, hiện đại hóa quản lý đất đai, nâng cao hiệu quả phục vụ người dân, doanh nghiệp tại Việt Nam. Hệ thống pháp luật đồng bộ, hiện đại, kết quả số hóa hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, triển khai dịch vụ công trực tuyến đã tạo nền tảng vững chắc cho quá trình chuyển đổi này.

Lộ trình ba giai đoạn được đề xuất - chuẩn bị (số hóa và chuẩn hóa dữ liệu); triển khai thí điểm và mở rộng cấp GCN điện tử; vận hành toàn diện, thay thế hoàn toàn GCN giấy bằng dữ liệu điện tử – là giải pháp khả thi, phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam, tham khảo kinh nghiệm quốc tế. Việc triển khai GCN điện tử mang lại nhiều lợi ích vượt trội về kinh tế, hành chính, môi trường, xã hội, nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức về pháp lý, kỹ thuật, nguồn lực, nhận thức xã hội.

Để bảo đảm thành công, cần hoàn thiện pháp luật, tiêu chuẩn kỹ thuật; đầu tư hạ tầng, đào tạo nhân lực; tăng cường truyền thông, tạo sự đồng thuận xã hội; xây dựng cơ chế phối hợp, giám sát, đánh giá hiệu quả; huy động nguồn lực, đa dạng hóa mô hình tài trợ. Việc ứng dụng GCN điện tử không chỉ góp phần hiện đại hóa quản lý đất đai mà còn thúc đẩy phát triển chính phủ số, kinh tế số, xã hội số, hướng tới xây dựng nền hành chính hiện đại, minh bạch, hiệu quả, phục vụ tốt hơn cho người dân, doanh nghiệp.

Lời cảm ơn: Tập thể tác giả xin trân trọng cảm ơn Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các địa phương, sở ngành, chuyên gia và bạn đọc đã góp ý, hỗ trợ, cung cấp thông tin, dữ liệu phục vụ quá trình nghiên cứu, hoàn thiện bài báo này.

Tài liệu tham khảo

1. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2024). Luật Đất đai số 31/2024/QH15.

2. Chính phủ (2024). Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024). Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024). Thông tư số 25/2024/TT-BTNMT quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2019). TCVN 12664:2019 về Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia - Yêu cầu về cơ sở dữ liệu địa chính.

6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024). Thông tư số 09/2024/TT-BTNMT quy định về nội dung, cấu trúc, kiểu thông tin cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và yêu cầu kỹ thuật đối với phần mềm ứng dụng của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

7. Văn phòng Chính phủ (2023). Thông tư số 01/2023/TT-VPCP về số hóa hồ sơ, kết quả giải quyết thủ tục hành chính.

8. Chính phủ (2025). Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP về cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính dựa trên dữ liệu.

9. Phí Vĩnh Tường, Đồng Văn Chung (2023). Kinh nghiệm quốc tế trong quản lý, sử dụng đất đai và một số góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Viện Kinh tế và Chính trị thế giới, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam.

10. Tô Thị Phượng (2025). Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai ở Việt Nam. Tạp chí Kinh tế và Dự báo.

11. Ngô Gia Hoàng (2025). Sổ hồng điện tử có nhiều ưu điểm, nhưng không thể triển khai ngay? https://tuoitre.vn/so-hong-dien-tu-co-nhieu-uu-diem-nhung-khong-the-trien-khai-ngay-20250530135405649.htm, 19/11/2025.