Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện thành công nhiều cuộc đấu giá QSDĐ, điển hình là các dự án Dragon City, Sài Gòn Pearl, 23 Lê Duẩn quận 1, Sài Gòn One Tower,… nhưng cũng có trường hợp đấu giá không thành công như các cuộc đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm vừa qua.
Theo quan điểm của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, đấu giá QSDĐ nhằm 2 mục đích chủ yếu: Một là, thu về cho ngân sách nhà nước giá trị QSDĐ cao nhất của khu đất đấu giá để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, 1/2000 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hai là, lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực triển khai thực hiện dự án đầu tư.
Nghiên cứu Dự thảo Luật cho thấy, điểm b khoản 1 Điều 65 quy định điều kiện đấu giá QSDĐ đối với khu đất: “b) Không thuộc các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 63 và Điều 64 của Luật này”, mà Điều 64 quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Trên thực tế, một khu đất có đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể lựa chọn hoặc đấu giá QSDĐ, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, như trường hợp 4 lô đất Thủ Thiêm đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì thực hiện đấu giá hoặc thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đều phù hợp. Do vậy, đề nghị hoàn thiện điểm b khoản 1 Điều 65 Dự thảo Luật như sau: “b) Không thuộc các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 63 của Luật này”.
Một vấn đề khác là đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư tại điểm c (mới) khoản 4 Điều 65 Dự thảo Luật.
Khoản 1 Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định:“1. Tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn một trong các hình thức sau đây để tiến hành cuộc đấu giá: a) Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; b) Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; c) Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; d) Đấu giá trực tuyến”. Tuy nhiên, không quy định lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp với các trường hợp đấu giá QSDĐ, mà qua 4 cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho thấy bất cập của việc áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá là không phù hợp.
Thực tế cho thấy có 2 trường hợp đấu giá QSDĐ: Một là, đấu giá từng nền nhà, căn nhà, căn hộ để chọn người mua có giá cao nhất thì có thể áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá hoặc hình thức đấu thầu qua mạng. Hai là, đấu giá khu đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thì cần quy định phải áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp thì mới phù hợp.
Hiệp hội đề nghị hoàn thiện điểm c (mới) khoản 4 Điều 65 Dự thảo Luật về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá QSDĐ phù hợp, như sau:“c (mới) Lựa chọn hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp đối với trường hợp đấu giá QSDĐ để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất”.
Đồng thời, đề nghị Dự thảo Luật sửa đổi đồng bộ, bổ sung điểm đ (mới) khoản 1 Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016, như sau: “đ (mới) UBND cấp tỉnh lựa chọn hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp đối với trường hợp đấu giá QSDĐ để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất”.
Đối với trường hợp đấu giá từng nền nhà, căn nhà, căn hộ để chọn người mua có giá cao nhất thì có thể áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá hoặc hình thức đấu thầu qua mạng theo quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016.
Lê Hoàng Châu
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Từ 01/9- 30/11, cả nước sẽ tiến hành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị cấp xã; thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với Giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu. Trên cơ sở đó, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Từ ngày 01/9 đến 30/11/2025, cả nước sẽ triển khai Chiến dịch rà soát, chuẩn hóa, đồng bộ dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư và hệ thống Quốc gia.
