Trên cơ sở tổng kết việc thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW, tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, sau gần 8 năm tổ chức thi hành Luật, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác nguồn lực, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh của đất nước.
Thực trạng việc quản lý và sử dụng đất đai
Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai từng bước được hoàn thiện, góp phần tăng nguồn thu cho NSNN, tăng cường QLNN đối với đất đai, khuyến khích tổ chức, cá nhân SDĐ tiết kiệm, hiệu quả, tạo nguồn thu ổn định cho NSNN năm sau cao hơn năm trước.
Chính sách ưu đãi về thuế, về miễn giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất được rà soát nhằm bảo đảm công bằng, thống nhất, đơn giản, thuận tiện, chống thất thu thuế, góp phần quan trọng thu hút đầu tư, đặc biệt là ở vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện KT-XH khó khăn. Có chính sách, mức thu hợp lý để nuôi dưỡng nguồn thu, khuyến khích SDĐ tiết kiệm, hiệu quả. Pháp luật đã có quy định về biện pháp tài chính đối với các dự án đầu tư chậm hoặc bỏ hoang không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn theo quy định của pháp luật.
Về giá đất, các văn bản QPPL đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương. Bên cạnh đó, Bộ TN&MT đã tổ chức 3 lớp tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ định giá đất cho hơn 300 cán bộ làm công tác định giá đất thuộc Sở TN&MT của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Đồng thời, Bộ cũng đã có các văn bản hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời các vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện công tác định giá đất tại địa phương.
Khung giá đất và bảng giá đất được xây dựng theo đúng quy định, có tính đến giá đất phổ biến trên thị trường. Đến nay, đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương triển khai xây dựng, ban hành và công bố công khai Bảng giá đúng thời gian, phù hợp với khung giá đất của Chính phủ quy định. Bên cạnh đó, công tác xác định giá đất cụ thể cũng đã được các tỉnh, thành phố quan tâm tổ chức thực hiện và cơ bản đáp ứng được yêu cầu; về cơ bản đã được thực hiện theo quy trình chặt chẽ (điều tra, khảo sát xác định giá đất, thông qua Hội đồng thẩm định giá đất, quyết định giá đất), kết quả xác định phù hợp với thực tiễn, góp phần bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, tăng thu cho NSNN.
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, công tác quản lý và SDĐ còn tồn tại, hạn chế về một số mặt như: QHSDĐ chưa đảm bảo tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, chất lượng chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững, thực hiện chưa nghiêm; việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số thông qua giao đất, cho thuê đất còn bất cập; việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân; thị trường QSDĐ phát triển chưa ổn định; cải cách hành chính trong quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn; tài chính đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; năng lực QLNN về đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu; cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai chưa được hoàn thiện; xu thế thoái hóa, ô nhiễm đất, xâm nhập mặn diễn ra ở nhiều nơi, diễn biến phức tạp, dẫn đến mất đất, giảm độ màu mỡ, thoái hóa đất, ảnh hưởng lớn đến sản xuất nông, lâm nghiệp và đời sống của người dân; nguồn lực đất đai chưa được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều nhưng việc xử lý còn hạn chế.
Nguyên nhân là do đất đai có tính lịch sử, phức tạp; việc thi hành pháp luật về đất đai ở một số nơi còn chưa nghiêm; chính sách, pháp luật còn có những bất cập, một số nội dung của pháp luật có liên quan chưa thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai; việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý chưa được thực hiện tốt; một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.
Bên cạnh đó, qua kết quả tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW, tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, đến nay một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế như một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường QSDĐ, chưa phù hợp với công tác QLNN về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất; quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn. Việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,… dẫn đến khối lượng công việc định giá đất cụ thể lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh, trong khi năng lực cơ quan định giá, Hội đống thẩm định giá đất còn hạn chế. Bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Quy định về việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu dẫn dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được đơn vị tư vấn thực hiện, kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ định giá đất. Một số tồn tại đã được khắc phục ngay thông qua sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật đất đai như Nghị định số 10/2023/NĐ-CP và các văn bản hành chính hướng dẫn thực hiện.
Giải pháp hoàn thiện các chính sách về tài chính đất đai, giá đất
Về tài chính đất đai, giá đất, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đưa ra các giải pháp cụ thể để hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất.
Đối với cơ chế xác định giá đất: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm,...”.
Đối với cơ chế, chính sách tài chính về đất đai: “Chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người SDĐ và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền SDĐ, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Rà soát chính sách, pháp luật về thuế SDĐ nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế SDĐ theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm SDĐ, bỏ đất hoang. Có chính sách ưu đãi thuế, tiền SDĐ, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng,...”.
Nội dung liên quan đến tài chính đất đai, giá đất được lồng ghép trong nhiều quy định xuyên suốt cả dự thảo Luật như: Đấu giá QSDĐ, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có SDĐ, phát triển quỹ đất,… và được thể hiện rõ ràng nhất tại Chương XI về tài chính về đất đai, giá đất gồm 2 mục, 10 điều luật. Theo đó, quy định cụ thể về các khoản thu ngân sách từ đất đai; các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai; căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền SDĐ, tiền thuê đất; nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất; miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất; nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; bảng giá đất; giá đất cụ thể; hội đồng thẩm định bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất. Cụ thể như sau:
Quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phải theo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
Làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá QSDĐ mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc SDĐ theo thị trường.
Quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, gia hạn SDĐ, chuyển hình thức SDĐ điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích SDĐ, thời hạn SDĐ. Đồng thời, quy định rõ UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, gia hạn SDĐ, chuyển hình thức SDĐ, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Quy định giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được ổn định cho chu kỳ 5 năm; tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá tỷ lệ nhất định do luật định hoặc Chính phủ quy định so với chu kỳ trước đó. Quy định này để doanh nghiệp chủ động hạch toán tiền thuê đất trong quá trình sản xuất, kinh doanh nhằm ổn định môi trường đầu tư.
Quy định rõ tại Luật nội hàm các phương pháp định giá đất (bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh) và điều kiện áp dụng từng phương pháp tránh vướng mắc, gây rủi ro trong quá trình tổ chức thực hiện.
Bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, đồng thời quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và được áp dụng để tính tiền SDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, công nhận QSDĐ, thuế, phí, lệ phí,… đồng thời, quy định chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới của Luật Đất đai.
Bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của HĐND, UBND trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.
Quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, còn có tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.
Rà soát hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất, bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách như: Người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số,... và người SDĐ được miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất.
TS. ĐÀO TRUNG CHÍNH
Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất
Nguồn: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 20 (Kỳ 2 tháng 10) năm 2023
Chính phủ thông qua nội dung dự thảo về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Từ 01/9- 30/11, cả nước sẽ tiến hành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị cấp xã; thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với Giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu. Trên cơ sở đó, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
