Tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, Đảng ta đã đề ra nhiều định hướng về việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới; trong đó đặc biệt nhấn mạnh đến việc “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”.
HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ ĐẤU THẦU DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Đinh Tấn Phong
Viện Kinh tế - Xã hội thành phố Cần Thơ
Tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, Đảng ta đã đề ra nhiều định hướng về việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới; trong đó đặc biệt nhấn mạnh đến việc “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”.
Tuy nhiên, thực tế nhiều địa phương gặp khó khăn về nguồn vốn thực hiện giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để triển khai đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ). Vì vậy, cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất (SDĐ) là một giải pháp huy động nguồn lực xã hội trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện hệ thống hạ tầng, tăng thêm nguồn thu ngân sách cho các địa phương.
Tuy nhiên, vướng mắc hiện nay là quy định về đấu thầu dự án có SDĐ không được quy định trong Luật Đất đai hiện hành dẫn đến những khó khăn khi triển khai trên thực tế. Trên cơ sở tiếp thu quan điểm chỉ đạo của Nghị quyết số 18-NQ/TW, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung quy định về đấu thầu dự án có SDĐ. Tuy nhiên, qua rà soát quy định về đấu thầu dự án có SDĐ tại Điều 64 của dự thảo tồn tại một số bất cập, hạn chế sau:
Thứ nhất, theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 20/4/2020 của Chính phủ (Nghị định số 25) được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 4 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ (Nghị định số 31) quy định dự án thực hiện đấu thầu phải thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị. Tuy nhiên, trong dự thảo lại không quy định nội dung này mà chỉ quy định khu đất thực hiện đấu thầu thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Trong khi đó, Nghị định số 25 cũng có quy định các dự án thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phải: “thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”. Như vậy, nhìn chung dự thảo đã mở rộng các trường hợp thu hồi đất để thực hiện đấu thầu dự án có SDĐ; theo đó, các dự án thực hiện đấu thầu không cần thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đô thị.
Điều này đặt ra vấn đề: các dự án thực hiện đấu thầu là các dự án được xem là có tác động lan tỏa đến phát triển kinh tế - xã hội, phát huy hiệu quả tổng hợp phát triển theo hướng bền vững. Vì vậy, nếu các dự án thực hiện đấu thầu không nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đô thị sẽ không đảm bảo sự đồng bộ và hiệu quả trong đầu tư xây dựng và phát triển hệ thống hạ tầng kinh tế - xã hội, phát sinh những hệ lụy như quy hoạch treo, phá vỡ hệ thống quy hoạch đô thị...
Thứ hai, khoản 4 Điều 11 Nghị định số 25 được sửa đổi, bổ sung theo khoản 4 Điều 108 Nghị định số 31 quy định dự án thực hiện đấu thầu phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong dự thảo yêu cầu khu đất thực hiện đấu thầu dự án có SDĐ phải có quy hoạch chi tiết 1/500. Điều này sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư - bởi các dự án thực hiện đấu thầu là các dự án có quy mô diện tích lớn, yêu cầu cao về hiệu quả đầu tư và lợi ích xã hội nên việc có quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư khi lập dự án đầu tư, xác định phương án sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
Thứ ba, theo dự thảo, khu đất thực hiện đấu thầu cần có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên, tiêu chí này phát sinh một số bất cập sau: một là, theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 25 và khoản 1 Mục VII Phụ lục IX Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ thì dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư chỉ cần đảm bảo quy mô diện tích từ 20 héc-ta trở lên; mặc dù quy mô diện tích nhỏ hơn rất nhiều so với quy định của dự thảo nhưng vẫn có một số ý kiến cho rằng, quy định quy mô diện tích khu đô thị từ 20 héc-ta trở lên vẫn chưa thật sự phù hợp, gây khó khăn trong kêu gọi đầu tư tại các địa phương có trình độ phát triển chưa cao, dân cư thưa thớt, tốc độ đô thị hóa chậm, nhu cầu nhà ở không nhiều như Lai Châu, Điện Biên, Quảng Ngãi, Trà Vinh… (Nguyễn Văn Đỉnh, 2021).
Do đó, một dự án có quy mô 100 héc-ta trở lên sẽ rất khó thu hút đầu tư một cách hiệu quả do nguồn vốn cực lớn mà nhà đầu tư phải chi cho chi phí thực hiện dự án, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và số tiền đấu thầu cạnh tranh. Hai là, cơ chế đấu thầu dự án có SDĐ giúp các địa phương triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội mà không cần cân đối ngân sách để giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch. Tuy nhiên, việc quy định các khu đô thị từ 100 héc-ta trở lên mới được thực hiện đấu thầu khiến cho các dự án có quy mô dưới 100 héc-ta đều phải thực hiện đấu giá QSDĐ. Điều này làm cho các địa phương tiếp tục gặp khó khăn khi phải huy động nguồn vốn tạo quỹ đất sạch khi muốn triển khai các dự án đầu tư trên địa bàn.
Thứ tư, dự thảo xây dựng các tiêu chí, điều kiện mới về đấu thầu dự án có SDĐ như: “động lực lan tỏa về phát triển kinh tế - xã hội”, “điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị”, “đáp ứng hiệu quả tổng hợp về sử dụng đất, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường”. Điều này đặt ra nhiệm vụ phải xây dựng văn bản hướng dẫn thi hành, quy định chi tiết để định nghĩa, cụ thể hóa các tiêu chí, điều kiện trong dự thảo thành các nội dung cụ thể, nếu nội dung cụ thể hóa không đảm bảo chất lượng sẽ có nguy cơ tạo ra những vướng mắc trong quá trình triển khai, thâm chí làm phát sinh tiêu cực trong quá trình đấu thầu dự án có SDĐ.
Thứ năm, quy định yêu cầu nhà đầu tư có cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất chưa hoàn toàn phù hợp. Quy định này có nguy cơ làm nảy sinh những bất cập với các yêu cầu về động lực lan tỏa, điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị, hiệu quả tổng hợp về sử dụng đất, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường. Bởi vì, việc triển khai một dự án vừa đáp ứng hiệu quả đầu tư vừa hoàn thành trong thời gian ngắn nhất sẽ gây ra rất nhiều khó khăn cho nhà đầu tư. Do mỗi nhà đầu tư sẽ có cơ chế, kỹ thuật, công nghệ, cách thực hiện khác nhau nên việc đưa ra cam kết thời gian hoàn thành dự án ngắn nhất dễ dẫn tới việc lựa chọn phải nhà đầu tư không chuyên nghiệp, chỉ có “cam kết” nhưng khi thực hiện dự án thì lại “chẳng ra gì”, trong khi nhà đầu tư chuyên nghiệp thực sự lại không được lựa chọn (Nguyễn Sỹ Anh, 2022). Những tồn tại trong vấn đề đấu thầu thuốc và thiết bị y tế trong thời gian qua là một bài học cần được rút kinh nghiệm trong xây dựng quy định về đấu thầu dự án có SDĐ.
Một số kiến nghị
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần sửa đổi và hoàn thiện một số nội dung sau: một là, bổ sung điều kiện dự án thực hiện đấu thầu phải thuộc chương trình nhà ở, đô thị đảm bảo sự đồng bộ giữa các quy định, tránh xảy ra tình trạng thu hồi tràn lan gây nên tình trạng khiếu nạn, khiếu kiện làm chậm tiến độ dự án.
Những dự án vừa phải thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai vừa phải thuộc chương trình nhà ở, đô thị sẽ đảm bảo sự chặt chẽ và đồng bộ trong quy hoạch và thu hồi đất.
Hai là, sửa đổi theo hướng khu đất thực hiện đấu thầu dự án có SDĐ chỉ cần có quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000, điều này vừa đảm bảo sự đồng bộ các quy định vừa tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong lập dự án đầu tư, xây dựng phương án sử dụng đất hiệu quả nhất.
Ba là, quy mô diện tích của dự án thực hiện đầu thầu dự án có SDĐ nên được quy định từ 20 héc-ta trở lên và giao cho địa phương căn cứ điều kiện, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương để quy định quy mô diện tích phù hợp.
Bốn là, khi xây dựng quy định chi tiết về đấu thầu dự án có SDĐ cần đặc biệt chú trọng đến chất lượng nội dung định nghĩa và cụ thể hóa các tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có SDĐ được quy định trong dự thảo và triển khai lấy ý kiến đồng thời với dự thảo để đảm bảo tính hợp lý, khả thi của quy định khi thi hành trên thực tế.
Năm là, xây dựng các nguyên tắc về tiêu chuẩn và phương pháp chấm điểm nhà đầu tư tham gia đấu thầu dự án có SDĐ trong dự thảo; theo đó, nhà đầu tư trúng thầu là nhà đầu tư có số điểm tổng hợp về kinh nghiệm, kỹ thuật, tài chính, thương mại và giá đấu thầu cao nhất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Thực hiện Kế hoạch số 515/KH-BCA-BNNMT ngày 31/8/2025 của Bộ Công an - Bộ Nông nghiệp và Môi trường, thời gian qua, tỉnh Nghệ An đã và đang triển khai nhiều giải pháp đồng bộ nhằm số hóa, cập nhật và minh bạch dữ liệu đất đai trên địa bàn toàn tỉnh.
Chính phủ thông qua nội dung dự thảo về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
