Để đất đai thực sự trở thành tài nguyên được khai thác hiệu quả theo đúng quy luật của thị trường thì nhất thiết cần phải giải quyết tận gốc nguyên nhân cốt lõi của nó bằng khuôn khổ hệ thống pháp luật đồng nhất về quyền sở hữu; được xác lập đầy đủ, được bảo vệ công khai, minh bạch bởi pháp luật, được giao dịch theo nguyên tắc thị trường.
Ảnh minh họa
Bất cập trong chính sách
Đáng nói, những bất cập trên lại một phần xuất phát từ chính hệ thống chính sách liên quan đến đất đai.
Một là, phân đất thành nhiều loại theo các mục đích sử dụng cụ thể; tạo tiền đề cho phức tạp trong quản lý; nhất là trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và định giá đất; chưa phù hợp với bản chất kinh tế của đất đai, thị trường đất đai; thực hiện quản lý đất đai theo phương pháp cơ học (cộng trừ) làm triệt tiêu đặc tính kinh tế của đất đai; nhất là việc chia đất phi nông nghiệp thành 10 loại đất chỉ dựa vào các mục địch sử dụng cụ thể; không thấy được tính tự nhiên, tính kinh tế đa năng của đất đai (cùng một thửa đất đô thị, đất khu dân cư nông thôn có thể sử dụng vào nhiều mục đích cụ thể).
Hai là, vấn đề sở hữu toàn dân chưa được thể chế chuẩn mực dẫn đến bất bình đẳng trong việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư, chính sách thu tiền SDĐ… Dẫn đến khiếu kiện kéo dài, giảm nguồn lực tài chính từ đất đai cho đầu tư phát triển.
Ba là, coi việc lập QHSDĐ cũng như quy hoạch các lĩnh vực khác, thời hạn quy hoạch ngắn (10 năm) và trong thời hạn quy hoạch còn được điều chỉnh: Quy hoạch theo chỉ đạo, làm dự án xong phát hiện không phù hợp thì điều chỉnh; cho mượn đất rồi thấy sai thì chuyển sang cho thuê; đang SDĐ thuê, một hai năm sau chuyển mục đích sử dụng sang đất ở; về bản chất đã chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ, nhưng chỉ phải định giá đất.
Bốn là, thiếu các văn bản thể chế về đấu giá QSDĐ: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì mọi trường hợp giao đất có thu tiền SDĐ, tiền thuê đất đều phải thực hiện đấu giá đất, nhưng từ đó cho đến nay chưa có văn bản nào quy định cụ thể về đấu giá đất. Vì thế, rất nhiều địa phương tìm cách lách luật bằng cách cho thuê đất, lập dự án cho hoạt động thương mại dịch vụ, có thời hạn SDĐ là 50 năm, sau một hai năm cho phép sử dụng lâu dài, chuyển mục đích SDĐ sang đất ở, để tránh phải đấu giá đất, cách làm này là khá phổ biến để định giá đất thấp, làm giảm nguồn thu của NSNN cho đầu tư phát triển.
Bất cập trong việc thu thuế tài nguyên đất
Tóm tắt Báo cáo tổng hợp của Kiểm toán Nhà nước có đề cập đến công tác quản lý và thu tiền sử dụng đất đô thị tại các địa phương còn nhiều bất cập.
Thứ nhất, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch của các dự án đa số theo xu hướng tăng số tầng, vượt quá số tầng và chiều cao tầng so với quy định, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng, giảm diện tích công cộng, cây xanh đây là yếu tố cơ bản gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo dục làm ảnh hưởng đến chất lượng sống của cộng đồng dân cư.
Thứ hai, việc thực hiện chỉ định nhà đầu tư không đúng quy định; đặc biệt có tình trạng chuyển mục đích SDĐ từ thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở”, xác định người mua biệt thự, căn hộ sử dụng đất ổn định lâu dài không đúng Luật Đất đai.
Thứ ba, phương pháp xác định giá đất hiện nay còn nhiều bất cập, không rõ ràng, vướng mắc trong quá trình thực hiện và là kẽ hở gây thất thoát NSNN. Qua kết quả kiểm toán, đối chiếu 329 dự án, Kiểm toán Nhà nước kiến nghị xử lý tài chính 7.778 tỷ đồng, trong đó tăng thu, giảm chi NSNN 3.856 tỷ đồng. Đáng lưu ý là, nguồn thu từ đất không phải là nguồn thu bền vững khi một phần trong đó là thu một lần. Trong khi thuế tài sản – là nguồn thu bền vững cho ngân sách – lại chưa hình thành khuôn khổ pháp lý phù hợp.
Trong thực hành và lý thuyết, khi phân cấp thu ngân sách giữa trung ương – địa phương tại các quốc gia, việc địa phương được giữ lại 100% thuế BĐS là khá phổ biến do tính dễ thu, minh bạch của loại thuế này. Tuy nhiên, điểm khác biệt giữa Việt Nam và các nền kinh tế khác là tính minh bạch khi định giá giá trị của BĐS như đã phân tích. Bởi vậy, nguyên tắc phân cấp thu ngân sách này khi áp dụng trong môi trường thiếu minh bạch về quyền sở hữu, quyền sử dụng, giao dịch và thiếu nguyên tắc thị trường thì lỗ hổng chính sách sẽ bị nới rộng thêm.
Bảng giá đất bộc lộ nhiều vấn đề
Như đã nói, khung giá đất do Chính phủ quy định và bảng giá đất do các địa phương ban hành thấp hơn nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường. Cụ thể, qua nghiên cứu bảng giá đất ở một số địa phương đã bộc lộ thêm một số vấn đề sau:
Thứ nhất, giá đất phi nông nghiệp được chia nhỏ cho các loại đất: Đất ở, đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, chạy theo thực tế sử dụng đất, coi đất như một tài sản được quản lý bằng phép cộng, trừ; chưa coi đất và quản lý đất bằng biện pháp kinh tế đã bị lợi dụng chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất khác sang đất ở, tránh đấu giá. Thực tế một căn nhà có thể vừa để ở, vừa làm nơi bán hàng, lớn hơn là một tòa nhà hỗn hợp; do đó chia nhỏ thành nhiều loại đất theo mục đích sử dụng cụ thể để quản lý là phi kinh tế.
Thứ hai, thực tế thị trường đất đai tại đô thị và khu dân cư nông thôn không hình thành giá các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Vì thế, việc xác định giá đất phi nông nghiệp theo các mục đích sử dụng như quy định khung giá các loại đất, không phù hợp với việc hình thành giá đất trên thị trường. Do đó, nhiều địa phương khi xây dựng các bảng giá đất phi nông nghiệp: đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều dựa vào bảng giá đất ở để thực hiện. Tại các đô thị rất khó hoặc không thể phân biệt đâu là đất ở, đâu là các loại đất phi nông nghiệp; đất ở và các loại đất phi nông nghiệp đều là đất có công trình xây dựng đơn năng hoặc đa năng, có khu vực nhà ở xen kẽ các công trình khác; chủ sở hữu công trình sẵn sàng chuyển công năng sử dụng vì mục đích kinh tế hoặc để ở.
Lỗ hổng chính sách của BĐS
Trên góc độ kinh tế vĩ mô, lỗ hổng chính sách thực sự tạo ra sự méo mó của thị trường BĐS; khuyến khích nhóm có lợi thế về thông tin đầu cơ khiến thị trường méo mó, giảm hiệu quả của chính sách tiền tệ, tăng rủi ro chéo tới hệ thống ngân hàng… Như vậy, nhóm bị tổn thương nhiều nhất chính là nhóm dân cư thu nhập thấp: khả năng sở hữu nhà ở giảm do giá cao, thiếu nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp (nguồn cung tập trung vào nhà ở phân khúc trung- cao cấp). Kế đó, nhóm doanh nghiệp cũng phải trả chi phí cao hơn khi tiếp cận tài nguyên đất, hoặc nhiều trường hợp không dùng tài sản là đất đai để vay vốn từ NHTM. Chưa kể, khi rủi ro khu vực ngân hàng gia tăng, lãi suất tăng, lạm phát tăng cũng làm giảm cầu tiêu dùng và đầu tư của hộ gia đình và doanh nghiệp. Thực tế, các mâu thuẫn phát sinh do thay đổi quy hoạch đất đai, do chính sách trong quy hoạch trong suốt nhiều thập kỷ qua ngày một nhiều và trở nên gay gắt.
Bất cập về xác lập quyền sở hữu
Quyền sở hữu không được xác lập minh xác và được bảo vệ bởi pháp luật, được giao dịch theo nguyên tắc thị trường là nguyên nhân khiến bất động sản bị tham nhũng, phân mảnh và lãng phí.
Đặc trưng lớn nhất về chính sách BĐS Việt Nam là “không thừa nhận quyền sở hữu BĐS bởi quyền sở hữu BĐS thuộc về toàn dân”, chỉ thừa nhận quyền sử dụng BĐS. Đây là nguyên nhân căn bản dẫn đến sự chênh lệch quá lớn về giá BĐS theo mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất đô thị…). Chuyển đổi mục đích sử dụng khi được các cơ quan quản lý chấp thuận sẽ dẫn tới các khoảng cách chênh lệch rất lớn về giá. Bên cạnh đó, do sự phức tạp của quyền sử dụng BĐS nên quản lý BĐS còn lúng túng, nhiều bất cập, cơ chế giá không phản ánh đúng cung – cầu của thị trường dẫn đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý BĐS ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế liên quan.
Khi giá hàng hóa không được xác định trên quy luật cung – cầu sẽ dẫn tới “thông tin thị trường bị méo mó”, giá cả cũng không phản ánh đúng quy luật; phần đa lợi ích của thị trường sẽ thuộc vào nhóm có thông tin đầy đủ hơn. Điều này dẫn tới các mâu thuẫn xã hội liên quan đến BĐS gia tăng, xử lý các mâu thuẫn lợi ích này cũng khiến chi phí xã hội gia tăng, chi phí ngầm trong các giao dịch BĐS lớn.
Tồn tại căn bản này về thể chế BĐS Việt Nam không chỉ khiến thị trường tự phát (do các giao dịch ngầm phát triển), thông tin không minh bạch dẫn tới hiện tượng đầu cơ, thị trường BĐS phát triển không cân xứng, nhà đầu tư và người tiêu dùng không được bảo vệ thích đáng.
Tài liệu tham khảo
1. Bất cập trong quản lý đất đai. PGS. TS. Nguyễn Văn Xa
2. Luật đất đai năm 2013. Bộ TN&MT.
3. Giáo trình Quy hoạch đất đai. VOER.
BÙI NGUYỄN THU HÀ
Khoa Quản lý Đất đai- Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Tóm tắt: Bài báo nghiên cứu giải pháp xử lý chất thải rắn sinh hoạt (CTRSH) bền vững cho Việt Nam thông qua tích hợp công nghệ vi sinh (phân hủy sinh học) và nhiệt phân. Trước áp lực gia tăng rác đô thị và yêu cầu phát triển kinh tế tuần hoàn, phương pháp này được đề xuất nhằm tận dụng tài nguyên từ rác, giảm chôn lấp và phát thải.
Nếu ở Kỳ 1, độc giả đã thấy những định hướng chiến lược và công nghệ xanh mở ra lối đi mới cho nông nghiệp Việt, thì đến Kỳ 2, điểm nhấn lại nằm ở những giải pháp cụ thể. Từ phòng thí nghiệm, nhiều nghiên cứu khoa học đã bước ra thực tiễn, đồng hành cùng doanh nghiệp, tạo nên các mô hình thành công: từ công nghệ bảo quản mới, chế biến cà phê hiện đại, đến kinh tế tuần hoàn phụ phẩm tôm và nâng tầm sản phẩm truyền thống như nước mắm. Đây chính là những hạt nhân giúp nông sản Việt gia tăng giá trị và chinh phục thị trường quốc tế.
Cao chloroform của Bí kỳ nam (Hydnophytum formicarum Jack.) được sắc ký cột với các hệ dung môi có độ phân cực khác nhau và kết hợp với kỹ thuật sắc ký lớp mỏng để thực hiện quá trình phân lập và tinh sạch các hợp chất. Cấu trúc của các hợp chất được xác định bằng phương pháp phổ cộng hưởng từ hạt nhân và kết hợp so sánh với tài liệu tham khảo. Ba hợp chất được tinh sạch và xác định cấu trúc bao gồm luteolin (1), quercetin (2) và quercitrin (3).
Hoạt tính xua đuổi hiệu quả của p-menthan-3,8-diol (PMD) đã được chứng minh là hiệu quả an toàn cho sức khỏe, tuy nhiên, hợp chất này vẫn chưa được sử dụng phổ biến ở Việt Nam. Đã có một số công trình nghiên cứu khảo sát tổng hợp PMD chủ yếu sử dụng xúc tác acid H2SO4 loãng với các điều kiện phản ứng khác nhau về thời gian và nhiệt độ.
Cháy nổ trong sinh hoạt dân dụng vẫn là một vấn đề nhức nhối tại Việt Nam, gây ra những thiệt hại nặng nề về người và tài sản do sự bất cẩn hoặc lỗi thiết bị điện. Các hệ thống cảnh báo cháy truyền thống thường có độ trễ cao, chỉ phản ứng khi cháy đã xảy ra rõ ràng, dễ gây báo động giả và thiếu khả năng cảnh báo từ xa.
Khu vực đảo Palawan (Philippine), Sempoma SABAH (Malaysia) nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa với hai mùa mưa, mùa khô rõ rệt. Tại Palawan, trung bình năm nhiệt độ không khí 28,50C, độ ẩm trung bình 58,4%, tổng lượng mưa 2.920 mm, tổng số giờ nắng trong khoảng 2,180 - 2,307h, nhiệt độ nước biển 29,30C và độ muối nước biển 33,3‰.
