Luật Đất đai từ năm 2026: Mở rộng quyền, giảm vướng mắc cho người sử dụng đất

Chính sách tài chính đất đai và giá đất: Điều chỉnh theo hướng minh bạch, sát thực tế

Một trong những điểm mới được người dân đặc biệt quan tâm là quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Theo khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trên cơ sở chênh lệch giữa loại đất sau khi chuyển mục đích và loại đất trước khi chuyển mục đích, tính cho thời gian sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách thửa trước ngày 01/7/2014, mức thu tiền sử dụng đất được áp dụng theo tỷ lệ giảm dần. Cụ thể, diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương chỉ phải nộp 30% chênh lệch; diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức nộp 50% chênh lệch; phần diện tích vượt quá một lần hạn mức phải nộp 100% chênh lệch. Quy định này chỉ được tính một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất, góp phần giảm áp lực tài chính và bảo đảm công bằng trong thực hiện chính sách.

Liên quan đến giá đất, từ ngày 01/01/2026, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng thống nhất trên địa bàn; trường hợp cần thiết được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tế. Trên cơ sở bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm, đồng thời có thể điều chỉnh trong năm hoặc theo từng khu vực, vị trí khi có biến động. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm giá đất sát thực tiễn, minh bạch, đồng thời tăng tính chủ động cho địa phương trong quản lý đất đai.

Tháo gỡ vướng mắc thủ tục, mở rộng các trường hợp thu hồi, giao đất vì lợi ích chung

Nghị quyết 254/2025/QH15 tiếp tục thể hiện rõ định hướng cải cách thủ tục hành chính về đất đai. Theo đó, từ năm 2026, việc tách thửa, hợp thửa đất không còn bắt buộc các thửa đất phải cùng mục đích sử dụng, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, cũng như cùng thời hạn sử dụng đất. Người sử dụng đất được phép dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa để làm lối đi, khi tách thửa hoặc hợp thửa không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này, với điều kiện bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua.

Đối với hoạt động tín dụng, từ ngày 01/01/2026, trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ cần cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp. Quy định này góp phần rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục, giảm chi phí cho người dân và tổ chức tín dụng.

Về thu hồi đất, Nghị quyết bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh để làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý. Đồng thời, mở rộng các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm: thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; các dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất nhưng không thể hoàn tất thỏa thuận phần còn lại; tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT) hoặc cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Cùng với đó, Nghị quyết cũng bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, như: Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT) để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai 2024, khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 và điểm a khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15; thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; các dự án năng lượng, dự án du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Những quy định mới của Nghị quyết 254/2025/QH15 cho thấy bước hoàn thiện quan trọng của chính sách pháp luật đất đai theo hướng mở rộng quyền của người sử dụng đất, giảm vướng mắc trong thực tiễn, tăng tính minh bạch và hiệu quả quản lý nhà nước. Việc chủ động tìm hiểu, nắm chắc các quy định sẽ giúp người dân và doanh nghiệp sử dụng đất đúng pháp luật, bảo đảm quyền lợi chính đáng, đồng thời góp phần đưa chính sách đất đai đi vào cuộc sống một cách ổn định, bền vững.