“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Bắc Từ Liêm là một quận mới được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ - CP. Quá trình đô thị hóa nhanh, các khu chung cư, khu đô thị mọc lên rất nhanh, với các tuyến đường giao thông quan trọng chạy qua tạo nên sự thuận lợi giao lưu kinh tế-xã hội. Với sự gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất tăng cao cùng các yếu tố khác làm cho giá đất trên địa bàn thường xuyên biến động. Vì vậy, “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, TP. Hà Nội” là rất cần thiết.
Mục tiêu và nội dung nghiên cứu
Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở thực tế trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, TP. Hà Nội. Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm. Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác QLNN về giá đất ở trên địa bàn quận.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, TP. Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Điều tra thu thập số liệu: Thu thập số liệu từ hệ thống văn bản, hồ sơ địa chính, hồ sơ giải quyết vụ việc, sổ sách giấy tờ liên quan. Thu thập số liệu thứ cấp từ các công trình nghiên cứu, các báo cáo, bài báo khoa học và các số liệu thống kê sẵn. Tiến hành lập phiếu điều tra và phỏng vấn các chủ sử dụng đất (SDĐ) trên địa bàn về các nội dung nghiên cứu. Đề tài thực hiện phỏng vấn 108 phiếu điều tra hộ trên địa bàn (mỗi vị trí lấy 3 mẫu phiếu điều tra) để tìm hiểu.
Chọn điểm nghiên cứu: Đề tài chọn 3 tuyến đường có giá quy định cao nhất, 3 tuyến đường có giá quy định trung bình, 3 tuyến đường có giá thấp nhất phân bổ đều trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm làm điểm nghiên cứu, từ đó rút ra kết luận chung cho toàn quận: Giá quy định cao: Hồ Tùng Mậu, Nguyễn Hoàng Tôn, Văn Tiến Dũng - Nhổn; giá quy định trung bình: Đông Ngạc, Văn Tiến Dũng, Cổ Nhuế; giá quy định thấp: Thụy Phương - Thượng Cát, Tây Tựu, Liên Mạc.
Phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh: Sử dụng các phần mềm hỗ trợ và dùng phương pháp thống kê để từ đó phân tích và tìm ra mối quan hệ giữa các yếu tố với giá đất để xác định xem yếu tố đó có ảnh hưởng đến sự biến động giá đất hay không.
Sử dụng mô hình hồi quy: Để xác định mối tương quan giữa yếu tố cần xét với giá đất thông qua hệ số tương quan R và hệ số xác định R2, từ đó đưa ra kết luận yếu tố cần phân tích có ảnh hưởng đến giá đất hay không và mức độ ảnh hưởng của yếu tố đó đến giá đất là cao, trung bình hay thấp. Tác giả đề tài lựa chọn sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất.
Mô hình tuyến tính đơn giản Y theo X có dạng như sau: Y= A+ B*X +ei
Trong đó:
A: là thông số diễn tả tung độ góc của đường hồi quy của tập hợp chính, hay A là giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị.
B: là thông số diễn ta tung độ dốc của đường hồi quy của tập hợp chính hay B diễn tả sự thay đổi của giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị.
Y: Giá trị của biến phụ thuộc Y trong lần quan sát thứ i.
X: Giá trị của biến độc lập X trong lần quan sát thứ i.
ei: Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i. Trong đó các giả định quan trong của mô hình thường giá trị ei = 0.
Sau khi chạy mô hình hồi quy tuyến tính trên Excel, ta sẽ xác định được mối tương quan của yếu tố chi phối đến giá đất thông qua chỉ tiêu hệ số tương quan R, hệ số xác định R². Thông thường, hệ số xác định càng cao thì mô hình càng tốt. Chỉ tiêu này có thể đánh giá được yếu tố X có thể ảnh hưởng đến yếu tố Y hay không với độ tin cậy Pi nhất định.
Kết quả nghiên cứu
Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
Hiện nay tất cả các phường trên địa bàn quận đã có bản đồ địa chính phủ trùm. Bản đồ được đo vẽ năm 1994 và đến nay đã được số hóa toàn bộ. Đối với diện tích đất trong khu dân cư được lập với tỷ lệ 1/500, ngoài khu dân cư được lập ở tỷ lệ 1/1000. Các tài liệu bản đồ và hồ sơ địa chính đã góp phần quan trọng trong công tác quản lý SDĐ đai trên địa bàn.
Bản đồ hiện trạng SDĐ được lập được lập vào các kỳ kiểm kê đất đai (2005, 2010, 2014), tỷ lệ 1/10.000. Thông qua kết quả thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng SDĐ đã giúp địa phương nắm chắc được quỹ đất để xây dựng quy hoạch SDĐ, xây dựng các kế hoạch phát triển KT-XH phù hợp.
Quận Bắc Từ Liêm có tổng diện tích tự nhiên là 4.335,34 ha. Quỹ đất đai của Quận ngày càng được khai thác, sử dụng triệt để, tỷ lệ đất đã đưa vào khai thác sử dụng cho các mục đích dân sinh kinh tế ngày càng tăng (chiếm 99,36% diện tích tự nhiên).
Công tác định giá đất ở tại quận Bắc Từ Liêm
Nguyên tắc xác định giá đất
Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với đường, phố được quy định trong các bảng giá kèm theo quyết định này;
Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên;
Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2 m đến dưới 3,5 m;
Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2 m.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận
Tình trạng pháp lý của thửa đất: Yếu tố hành chính, tình trạng pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá cả đất ở trên địa bàn quận. Thông thường, người mua đất sẽ quan tâm đến thửa đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, không ở trong tình trạng lấn chiếm, tranh chấp, sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật sẽ có giá cao hơn so với thửa đất ở cùng vị trí nhưng không đảm bảo một trong các điều trên. Các thửa đất được chọn nghiên cứu 100% đã có GCN QSDĐ, giá đất ổn định và giao dịch tương đối thuận lợi.
Vị trí thửa đất: Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá của thửa đất. Những thửa đất nằm tại vị trí gần trung tâm sẽ có giá cao hơn những thửa đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất rất quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
Điều kiện cơ sở hạ tầng: Yếu tố điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất ở trong đó gồm giao thông; cấp, thoát nước; điện; cơ sở giáo dục; cơ sở y tế; thu gom rác thải và an ninh. Yếu tố cơ sở hạ tầng làm thay đổi công dụng và giá trị nhà đất hiện có. Một khu vực đất đai mà không có hệ thống cơ sở hạ tầng thì khu vực đó rất khó khăn trong quá trình phát triển và cũng bằng không với thị trường đất đai và nhà ở.
Điều kiện giao thông: Kết quả phân tích hồi quy cho thấy yếu tố chiều rộng đường phố tiếp giáp có tương quan tương đối chặt đối với giá đất.
Hình dáng thửa đất: Yếu tố hình dáng của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất khi giao dịch. Những mảnh đất có hình vuông hay hình chữ nhật, hình dáng cân đối thường có giá trị cao hơn mảnh đất cùng vị trí nhưng có hình dạng không cân đối.
Yếu tố mặt tiền, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất: Những mảnh đất có nhiều mặt tiền, mặt tiền đẹp, phù hợp còn có thể kết hợp kinh doanh hay cho thuê làm mặt bằng,... ngược lại mảnh đất có mặt tiền quá bé sẽ khó thiết kê xây dựng cũng như sử dụng không thuận tiện, còn mảnh đất có mặt tiền quá lớn sẽ có mức giá quá cao. Cũng tương tự như yếu chiều rộng mặt tiền, yếu tố chiều sâu thửa đất cũng có ảnh hưởng lớn đến quyết định khi giao dịch đất đai.
Yếu tố diện tích: Diện tích phải phù hợp với việc bố trí cảnh quan kiến trúc cũng như khả năng kinh tế. Những mảnh đất có diện tích phù hợp chuyển nhượng thường thuận lợi hơn, số giao dịch trong khoảng này cũng nhiều hơn các thửa đất có diện tích trong khoảng khác. Giá đất vì thế cũng ở mức cao hơn. Những mảnh đất có diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ thường sẽ kén người mua hơn.
Kết luận và kiến nghị
Thị trường giá đất ở trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm có xu thế luôn cao hơn so với giá đất ở do Nhà nước quy định, mức độ chênh lệch giao động từ 10.9 đến 26.4 lần, mức độ chênh lệch giá cũng giảm dần theo khu vực và theo vị trí. Giá đất tại khu vực gần các quận trung tâm thành phố cao nhất và giảm dần ra khu vực lân cận.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch trên địa bàn quận, trong đó có các yếu tố chính như vị trí, cơ sở hạ tầng, quy hoạch, diện tích đất, hướng đất, độ sâu thửa đất và địa hình.
Kiến nghị UBND TP. Hà Nội tiếp tục xem xét thường xuyên, ra quyết định hàng năm quy định khung giá đất hợp lý, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất một cách chi tiết cho từng đường phố và đoạn đường phố.
Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm là lựa chọn hợp lý, do đó cần đưa kết quả nghiên cứu của đề tài vào thực tế nghiên cứu đối với đất ở tại các quận khác trên địa bàn TP. Hà Nội.
Tài liệu tham khảo
1. Bộ Tài chính (2004). Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ - CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
2. Bộ Tài chính (2007). Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
3. Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ (2010), Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV của Liên Bộ TN&MT và Bộ nội vụ về hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở TN&MT thuộc TN&MT tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ, phòng TN&MT thuộc TN&MT quận, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh về công tác định giá đất;
4. Bộ TN&MT (2014). Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.n
PHẠM THỊ MAI
Khoa Quản lý Đất đai
Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Tóm tắt: Bài báo nghiên cứu giải pháp xử lý chất thải rắn sinh hoạt (CTRSH) bền vững cho Việt Nam thông qua tích hợp công nghệ vi sinh (phân hủy sinh học) và nhiệt phân. Trước áp lực gia tăng rác đô thị và yêu cầu phát triển kinh tế tuần hoàn, phương pháp này được đề xuất nhằm tận dụng tài nguyên từ rác, giảm chôn lấp và phát thải.
Nếu ở Kỳ 1, độc giả đã thấy những định hướng chiến lược và công nghệ xanh mở ra lối đi mới cho nông nghiệp Việt, thì đến Kỳ 2, điểm nhấn lại nằm ở những giải pháp cụ thể. Từ phòng thí nghiệm, nhiều nghiên cứu khoa học đã bước ra thực tiễn, đồng hành cùng doanh nghiệp, tạo nên các mô hình thành công: từ công nghệ bảo quản mới, chế biến cà phê hiện đại, đến kinh tế tuần hoàn phụ phẩm tôm và nâng tầm sản phẩm truyền thống như nước mắm. Đây chính là những hạt nhân giúp nông sản Việt gia tăng giá trị và chinh phục thị trường quốc tế.
Cao chloroform của Bí kỳ nam (Hydnophytum formicarum Jack.) được sắc ký cột với các hệ dung môi có độ phân cực khác nhau và kết hợp với kỹ thuật sắc ký lớp mỏng để thực hiện quá trình phân lập và tinh sạch các hợp chất. Cấu trúc của các hợp chất được xác định bằng phương pháp phổ cộng hưởng từ hạt nhân và kết hợp so sánh với tài liệu tham khảo. Ba hợp chất được tinh sạch và xác định cấu trúc bao gồm luteolin (1), quercetin (2) và quercitrin (3).
Hoạt tính xua đuổi hiệu quả của p-menthan-3,8-diol (PMD) đã được chứng minh là hiệu quả an toàn cho sức khỏe, tuy nhiên, hợp chất này vẫn chưa được sử dụng phổ biến ở Việt Nam. Đã có một số công trình nghiên cứu khảo sát tổng hợp PMD chủ yếu sử dụng xúc tác acid H2SO4 loãng với các điều kiện phản ứng khác nhau về thời gian và nhiệt độ.
Cháy nổ trong sinh hoạt dân dụng vẫn là một vấn đề nhức nhối tại Việt Nam, gây ra những thiệt hại nặng nề về người và tài sản do sự bất cẩn hoặc lỗi thiết bị điện. Các hệ thống cảnh báo cháy truyền thống thường có độ trễ cao, chỉ phản ứng khi cháy đã xảy ra rõ ràng, dễ gây báo động giả và thiếu khả năng cảnh báo từ xa.
Khu vực đảo Palawan (Philippine), Sempoma SABAH (Malaysia) nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa với hai mùa mưa, mùa khô rõ rệt. Tại Palawan, trung bình năm nhiệt độ không khí 28,50C, độ ẩm trung bình 58,4%, tổng lượng mưa 2.920 mm, tổng số giờ nắng trong khoảng 2,180 - 2,307h, nhiệt độ nước biển 29,30C và độ muối nước biển 33,3‰.
