Những rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản được kỳ vọng cải cách tích cực

Sáng ngày 28/8, tại TP. Hồ Chí Minh, diễn ra Hội nghị “Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động”, do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) và Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp thực hiện.

Quang cảnh buổi Hội nghị

Sự kiện xoay quanh những nội dung trọng tâm về các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, những rủi ro trong các loại giao dịch bất động sản cũng như các quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và các quy định pháp lý mới… quy tụ nhiều chuyên gia uy tín đầu ngành trong lĩnh vực tham dự, cùng với sự góp mặt của gần 200 đại biểu là đại diện doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, luật sư...

Phát biểu khai mạc Hội nghị, bà Hồ Thị Quyên - Phó Giám đốc ITPC nhấn mạnh, bất động sản là ngành giữ vai trò quan trọng, vừa tạo động lực tăng trưởng, vừa có tác động lan tỏa tới nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế. Theo bà Quyên, thời gian qua, với sự hỗ trợ từ nhiều chính sách mới của Nhà nước, thị trường bất động sản ngày càng phát triển mạnh mẽ, mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy nhiên, quá trình phát triển cũng đi kèm nhiều thách thức, nhất là trong bối cảnh khung pháp lý liên tục được điều chỉnh. Chính vì vậy, việc các doanh nghiệp được tiếp cận thông tin, trao đổi và cùng nhìn nhận toàn diện về giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động có ý nghĩa hết sức thiết thực, nhằm hướng đến một môi trường đầu tư bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững.

Tiếp nối chương trình, chia sẻ tại hội nghị, LS. Châu Việt Bắc - Phó Giám đốc VIAC chi nhánh tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, các tranh chấp có yếu tố bất động sản luôn chiếm tỷ lệ cao trong số vụ việc được giải quyết tại VIAC. Riêng năm 2024, bất động sản đứng ở vị trí thứ ba, chiếm 14% tổng số tranh chấp. Ông Bắc lý giải, tình trạng này một phần xuất phát từ những bất cập trong khung pháp lý trước đây. Vì thế, ông kỳ vọng với những cải cách tích cực trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023... các giao dịch trong thời gian tới sẽ được triển khai hiệu quả, an toàn hơn. LS. Châu Việt Bắc nhấn mạnh, bên cạnh sự cải cách thể chế, sự chủ động của doanh nghiệp cũng là yếu tố then chốt. Doanh nghiệp cần trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý, thường xuyên cập nhật thông tin và nâng cao năng lực quản trị rủi ro, từ đó mới có thể tận dụng được cơ hội trong bối cảnh pháp lý mới và hạn chế tối đa những tranh chấp phát sinh.

Cũng tại Hội nghị, trình bày về cập nhật một số quyết sách trong đầu tư, kinh doanh và các khuyến nghị cho doanh nghiệp bất động sản, TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, Trọng tài viên VIAC đánh giá về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân tại Nghị quyết 198 ban hành ngày 17/5/2025, đây là bước tiến mới nhằm cụ thể hóa tinh thần mà Nghị quyết 68 đề ra trước đó. Nghị quyết này đặt ra nhiều cơ chế ưu đãi, hỗ trợ cho doanh nghiệp với điều kiện tuân thủ tốt các quy định về thanh, kiểm tra cũng như đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực xanh - số. Qua đó, cũng đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai, hỗ trợ đầu tư hạ tầng, ưu tiên quỹ đất... 

TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế và tài chính Quốc hội cho biết thời gian tới Quốc hội sẽ tiếp tục xem xét và thông qua 48 dự án luật, nghị quyết rất quan trọng

Đối với hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, TS. Phan Đức Hiếu nhận định, vừa qua quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản đã có nhiều thay đổi và sắp tới đây dự kiến sẽ còn một số điều chỉnh, bổ sung khác. Ông Hiểu nêu cụ thể, tiêu biểu và gần nhất có thể kể đến là Luật số 90/2025/QH15 (sửa 8 luật gồm luật đầu tư, PPP, đấu thầu...), Luật này đã có một số sửa đổi liên quan đến thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, bao gồm các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất; dự án đầu tư mới…

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, ông Hiếu cũng có các chia sẻ chi tiết của Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách và đưa ra một số khuyến nghị cho doanh nghiệp về điều kiện, thủ tục triển khai các giao dịch với loại hình bất động sản này trong thời gian tới. Còn đối với các dự án có liên quan đến yếu tố sử dụng đất, nói đến các phân tích về những nội dung sửa đổi tại Luật Đất đai, ông Hiếu nhấn mạnh đến một số quy định liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất; cơ chế thuê đất trả tiền thuê một lần và thuê trả tiền thuê hằng năm; định giá đất, bảng giá… 

Với các cập nhật và phân tích quy định mới, TS. Phan Đức Hiếu khuyến nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ nhu cầu và xem xét các thay đổi về cơ chế chính sách, cũng như thủ tục pháp lý để thực hiện giao dịch an toàn, đúng luật. Trong thời gian tới, Quốc hội sẽ tiếp tục xem xét và thông qua 48 dự án luật, nghị quyết, trong đó có nhiều đạo luật rất quan trọng. Do đó, doanh nghiệp cần phải theo dõi sát sao và cập nhật thường xuyên các quy định mới, để có phương án thích ứng kịp thời, vận hành ổn định doanh nghiệp của mình…

Hội nghị được tổ chức dưới hình thức thông qua các phiên thảo luận, tập trung vào nhiều chủ đề chính, như kinh doanh quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hạ tầng kỹ thuật (HTKT) trong dự án bất động sản và kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai… Tại Phiên thảo luận đầu tiên, việc phân tích các quy định pháp luật và thực tiễn triển khai giao dịch kinh doanh QSDĐ có HTKT trong dự án bất động sản, được tiến hành dưới sự điều phối của LS. Vũ Lê Bằng - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Nishimura & Asahi Việt Nam, Trọng tài viên VIAC, cùng với sự tham gia, trao đổi, chia sẻ của các chuyên gia, luật sư có nhiều kinh nghiệm thực tiễn…

LS. Lương Văn Lý chỉ ra một số hạn chế còn tồn tại trong quy định pháp luật

Tại đây, theo LS. Lương Văn Lý - Cố vấn cao cấp Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers, Trọng tài viên VIAC đã chỉ ra một số hạn chế còn tồn tại trong quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ có sẵn HTKT trong dự án bất động sản. Theo ông Lý, các hạn chế này thể hiện ở nhiều khía cạnh. Trước hết, khái niệm “kinh doanh QSDĐ có HTKT” chưa được định nghĩa cụ thể, khiến hoạt động này dễ bị lẫn với các hình thức kinh doanh bất động sản khác, đặc biệt là chuyển nhượng dự án. Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa quy định rõ ràng về tư cách chủ đầu tư của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT. Từ đây, vấn đề kế thừa quyền và các nghĩa vụ liên quan từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng cũng còn chưa được làm rõ, gây khó khăn trong việc tiếp nối triển khai dự án.

Đồng tình với những phân tích trên, LS. Nguyễn Trúc Hiền - Luật sư thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam cho biết, pháp luật chưa phân định rõ ràng giữa chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT cho tổ chức và chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, dẫn đến lúng túng trong quản lý nhà nước, cũng như tiềm ẩn rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. Theo bà Hiền, về bản chất pháp lý, chuyển nhượng QSDĐ có HTKT chỉ đề cập đến việc chuyển QSDĐ đã hoàn thiện HTKT để bên nhận chuyển nhượng có thể tự xây dựng theo mục đích đã được duyệt và tuân thủ các điều kiện. Trong khi đó, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án, bao gồm cả quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm liên quan đến dự án đó.

Từ sự khác nhau về bản chất này, bà Hiền cũng lưu ý các doanh nghiệp về các rủi ro trong các loại giao dịch. Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có HTKT, rủi ro thường phát sinh từ việc không xác định rõ tư cách chủ thể: bên nhận chuyển nhượng có được công nhận là chủ đầu tư kế tiếp hay chỉ đơn thuần là người sử dụng đất? Nếu hợp đồng không làm rõ, cơ quan quản lý có thể từ chối chấp thuận hồ sơ xây dựng hoặc triển khai dự án, dẫn đến dự án bị chậm trễ, đình trệ. Trong khi đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản, rủi ro thường nằm ở phạm vi và tính kế thừa nghĩa vụ. Bên nhận chuyển nhượng không chỉ tiếp nhận quyền khai thác mà còn phải chịu trách nhiệm cho toàn bộ nghĩa vụ tài chính, pháp lý và các ràng buộc với các bên liên quan. Do đó, trước khi tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản, các bên phải có bước thẩm định kỹ lưỡng, hợp đồng cũng nên có những quy định rõ nguyên tắc kế thừa hoặc phân định trách nhiệm trước - sau khi chuyển nhượng.

Trong Phiên thảo luận tiếp theo, các đại biểu tập trung trao đổi, chia sẻ về khung pháp lý mới và thực tiễn áp dụng quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, cũng do các chuyên gia cấp cao ngành luật trong và ngoài nước điều phối… Theo PGS.TS Võ Trí Hảo - Chuyên gia Viện Pháp luật quốc tế và so sánh (Đại học Kinh tế - Luật), Trọng tài viên VIAC đánh giá, trong thời gian qua, các các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai chủ yếu bắt nguồn từ việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện điều kiện pháp lý theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhưng rao bán dự án ra thị trường. Ngoài ra, việc các chủ đầu tư sử dụng và diễn giải nhiều thuật ngữ không được pháp luật quy định, gây khó nắm bắt và dễ phát sinh hiểu lầm giữa các bên. Bên cạnh những vướng mắc từ khung khổ pháp luật, vi phạm nghĩa vụ hợp đồng… cũng là một nguyên nhân phổ biến, cụ thể như chủ đầu tư không bảo đảm tiến độ cam kết hoặc ngược lại, thì bên mua không thể thanh toán đúng hạn khi công trình đã hoàn thành.

Tại phiên thảo luận, các đại biểu tập trung trao đổi về những khung pháp lý mới và thực tiễn…

Từ góc độ nghiên cứu và thực tiễn tiếp xúc doanh nghiệp, LS. Vũ Thị Quế - Luật sư thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers đã bổ sung, trong các thương vụ có yếu tố nước ngoài, tranh chấp thường nảy sinh khi bên bán tại Việt Nam không đáp ứng được những điều kiện tiên quyết hoặc cam kết đã đưa ra trước cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc che giấu hoặc không kịp thời phát hiện các khiếm khuyết trong dự án/công ty dự án trong quá trình thẩm định pháp lý cũng dẫn tới rủi ro lớn… Trong những trường hợp này, để phòng ngừa rủi ro, các bên nước ngoài thường yêu cầu thực hiện giao dịch chuyển nhượng vốn kèm theo các điều khoản bảo vệ bên mua, như yêu cầu bồi thường thiệt hại, buộc bên bán mua lại vốn góp, thực hiện giao dịch theo giai đoạn hay quy trách nhiệm xử lý các vướng mắc pháp lý cho phía bên bán và công ty mục tiêu.

Tiếp nối những chia sẻ về rủi ro trong giao dịch bất động sản, LS. Quế cũng mở rộng và có các phân tích liên quan đến hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực bất động sản, với nhiều lưu ý về việc huy động vốn thông qua nhận tiền đặt cọc. Trong đó, theo phân tích, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã thiết lập khung pháp lý chặt chẽ hơn đối với việc đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dù vậy, trên thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách huy động vốn thông qua các hình thức này như phí giữ chỗ, phí ưu tiên mua hoặc tiền thiện chí… Các phương thức này tuy giúp tăng dòng tiền, nhưng không được Luật công nhận, do đó thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng và gây rủi ro cho các bên trong giao dịch. Nên các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp cần có những phương án huy động vốn mới theo hướng an toàn và dài hạn hơn.

Đối với vấn đề bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, sau khi cập nhật các quy định pháp luật mới, LS. Vũ Thị Quế đã đưa ra một số lưu ý cho các chủ đầu tư khi đàm phán hợp đồng bảo lãnh hoặc thế chấp với ngân hàng. Theo đó, nội dung đàm phán, giao kết hợp đồng cần bám sát các nội dung cơ bản quy định tại Thông tư 61/2024/TT-NHNN. Đồng thời, việc thương thảo cũng nên đặt trong tổng thể bộ tài liệu bảo lãnh, bao gồm thỏa thuận bảo lãnh, văn bản cam kết, thư đề nghị và thư bảo lãnh… để bảo đảm tính chặt chẽ và đầy đủ.

Sau nhiều phiên thảo luận, các chuyên gia đã có phần trao đổi và tương tác với đại biểu tham dự tại chương trình. Đồng thời, nhiều câu hỏi cũng như khó khăn thực tiễn đã được doanh nghiệp chia sẻ và nhận được hướng dẫn, đề xuất giải pháp của chuyên gia. Thông qua sự kiện này, Hội nghị cũng ghi nhận nhiều đóng góp, ý kiến giá trị, tạo cơ sở cho các kiến nghị điều chỉnh, bổ sung khuôn khổ pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh, đầu tư bất động sản trong thời gian tới.

Nguyễn Kiên