Kể từ khi Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực kể từ 01/8/2024, vấn đề đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 vẫn được cấp “Sổ đỏ” được đông đảo người dân đặc biệt quan tâm.
.jpg)
Khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 118 của Luật này đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện KT-XH khó khăn, vùng có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Diện tích đất được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này”.
Trước tiên cần khẳng định, việc cấp “sổ đỏ” cho đất không có giấy tờ trước 01/7/2014 không phải là quy định mới. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 đã có thay đổi về mốc thời gian sử dụng đất và điều kiện cấp “sổ đỏ”. Và để hiểu đúng bản chất của vấn đề này cần so sánh quy định tại Luật Đất đai 2024 khác gì so với Luật Đất đai năm 2013 theo các trường hợp sau:
Luật Đất đai năm 2013: Mốc thời gian sử dụng đất: Trước ngày 01/7/2004, trong đó chia thành 2 mốc thời gian theo hướng dẫn tại Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Trước ngày 15/10/1993; từ ngày 15/10/1993 - trước ngày 01/7/2004.
Luật Đất đai 2024: Mốc thời gian sử dụng đất: Mở rộng hơn về mốc thời gian sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2013 (thêm 10 năm từ 01/7/2004 thành 01/7/2014 - tương ứng với thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013). Quy định cụ thể từng mốc thời gian: Trước ngày 18/12/1980; từ ngày 18/12/1980 - trước ngày 15/10/1993; từ ngày 15/10/1993 - trước ngày 01/7/2014.
Luật Đất đai năm 2013: Điều kiện cấp “sổ đỏ”: Sử dụng ổn định trước 01/7/2004; không vi phạm pháp luật về đất đai; không thuộc trường hợp được giao đất trái thẩm quyền; nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (đối với nơi đã có quy hoạch).
Luật Đất đai năm 2024: Điều kiện cấp “sổ đỏ”: Đang sử dụng đất; không vi phạm pháp luật về đất đai; không thuộc trường hợp được giao đất trái thẩm quyền; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
Luật Đất đai năm 2013: Mốc thời gian sử dụng đất: Trước ngày 01/7/2014: Điều kiện cấp Sổ đỏ: Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014; có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện KT-XH khó khăn, vùng có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn; Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Luật Đất đai năm 2024: Mốc thời gian sử dụng đất: Trước ngày 01/7/2014: Điều kiện cấp “sổ đỏ”: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014; không vi phạm pháp luật về đất đai; không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền; Có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện KT-XH khó khăn, vùng có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
Qua đây, có thể thấy, về cơ bản Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng mốc thời sử dụng đất không có giấy tờ được cấp “sổ đỏ” thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014).
Từ 01/01/2025, thế nào là đất không có giấy tờ? Đất không có giấy tờ là đất mà người dân đang sử dụng không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai. Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; giấy phép cho xây cất nhà ở; giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp;
Bản án của Tòa án đã có hiệu lực thi hành; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 mà có tên người sử dụng đất; một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã/Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã/cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện/cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất.
Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà; giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất; dự án/danh sách/văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh/cơ quan có thẩm quyển phê duyệt mà có tên người sử dụng đất; giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh/cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép; giấy tờ tạm giao đất của UBDN cấp huyện, cấp tỉnh; đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận; giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở/xây dựng nhà ở để phân cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng; giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.
ThS. Luật gia NGUYỄN ĐÌNH TIẾN
Hội Luật gia Việt Nam
Nguồn: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 21 (Kỳ 1 tháng 11) năm 2024
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Từ 01/9- 30/11, cả nước sẽ tiến hành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị cấp xã; thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với Giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu. Trên cơ sở đó, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Từ ngày 01/9 đến 30/11/2025, cả nước sẽ triển khai Chiến dịch rà soát, chuẩn hóa, đồng bộ dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư và hệ thống Quốc gia.
