Một trong những nội dung được nhiều người quan tâm trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Rất nhiều thủ tục hành chính và tranh chấp đất đai phát sinh từ công tác này. Dự thảo Luật cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tiễn.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các văn bản pháp lý liên quan đến GCN QSDĐ cần quan tâm đến một số nội dung cụ thể:
Thứ nhất, các quy định về điều kiện để cấp GCN QSDĐ lần đầu còn hạn chế. Theo quy định của pháp luật hiện hành để được cấp GCN QSDĐ lần đầu thì người SDĐ phải có những giấy tờ chứng minh QSDĐ hợp pháp của mình, như: có tên trong sổ địa chính, bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ kiến điền… và phải phù hợp với QH, KHSDĐ. Mặc dù pháp luật hiện hành quy định khá rõ về quyền tiếp cận thông tin của người SDĐ khi làm thủ tục cấp GCN QSDĐ. Tuy nhiên, khi thực hiện cấp GCN QSDĐ việc người SDĐ không thể được tiếp cận đầy đủ các thông tin trên là khá phổ biến, dẫn tới quyền được cấp GCN QSDĐ của người dân khó được bảo đảm. Do vậy, Dự thảo Luật cần quy định rõ ràng, cụ thể hơn về việc cung cấp thông tin hồ sơ địa chính; áp dụng công nghệ trong cung cấp các thông tin địa chính cho người SDĐ, đặc biệt là các thông tin liên quan đến QH, KHSDĐ; cần số hoá bản đồ địa chính và sổ mục kê, sổ địa chính, sổ dã ngoại qua các thời kỳ, biên lai đóng thuế của người SDĐ qua các thời kỳ…;
.jpg)
Ảnh minh họa
Thứ hai, GCN QSDĐ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng với Nhà nước trong quản lý đất đai và là cơ sở để người SDĐ thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho thuê. Không có nó người SDĐ khó có thể thực hiện được đầy đủ các quyền của mình một cách hiệu quả nhất, nhanh nhất. Tuy nhiên, quy định về các giấy tờ làm căn cứ công nhận QSDĐ cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư đang SDĐ (Điều 135 Dự thảo) là quá hẹp, vẫn chủ yếu là các giấy tờ được cấp trước 15/10/1993, nhưng thực tế sau ngày này cơ quan nhà nước vẫn đo đạc lại Bản đồ, vẫn ghi vào Sổ địa chính, sổ mục kê, sổ dã ngoại mới cho người SDĐ,… và theo Điều Luật 135 này lại, Nhà nước không thừa nhận rõ ràng cụ thể các bản đồ, giấy tờ cấp sau ngày 15/10/1993 là cơ sở để công nhận QSDĐ cho người SDĐ, gây nhiều khó khăn cho người dân trong thực hiện cấp GCN QSDĐ. Do chúng tôi cho rằng để bảo đảm hiệu lực, hiệu quả QLNN, để đảm bảo quyền của người SDĐ, giúp thúc đẩy phát triển thị trường QSDĐ sở cấp. Dự thảo Luật cần sửa Điều 135 theo hướng mở rộng hơn các bản đồ, giấy tờ khác nhà nước cấp sau 15/10/1993 để công nhận QSDĐ cho người SDĐ, như: Bản đồ địa chính sau năm 1993, sổ dã ngoại, sổ địa chính sau năm 1993.
Thứ ba, tại Điều 137 Dự thảo Luật quy định các trường hợp không có giấy tờ về QSDĐ vẫn có thể được cấp GCN QSDĐ. Cụ thể: “1. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ trước ngày ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 135 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện KT-XH khó khăn, vùng có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã SDĐ ổn định, không có tranh chấp thì được công nhận QSDĐ và không phải nộp tiền SDĐ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các giấy tờ quy định tại Điều 135 của Luật này mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì được công nhận QSDĐ nếu có các điều kiện như sau:
a) Thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai;
b) Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai, phù hợp với QHSDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không được công nhận QSDĐ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì được Nhà nước ghi nhận là người đang SDĐ tại thời điểm đăng ký, được tạm thời quản lý đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ”.
Từ quy định trên có thể thấy, đất không có giấy tờ người SDĐ vẫn có thể được cấp GCN QSDĐ, nhưng đối với đất nông nghiệp thì đất đó không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai. Còn đối với đất phi nông nghiệp thì phải không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai, phù hợp với QHSDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Pháp luật cũng quy định UBND cấp xã có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định đất không có tranh chấp, đất không lấn, chiếm, đất có phù hợp với quy hoạch hay không? Tuy nhiên, vấn đề là pháp luật chưa quy định cụ thể rõ ràng thế nào là đất lấn, chiếm; thế nào là đất không có tranh chấp dẫn đến các địa phương hiểu và áp dụng không giống nhau. Ví dụ: Ông A đang làm thủ tục đề nghị cấp giấy, ông B không có liên quan gì đến thửa đất này làm đơn đề nghị giải quyết tranh chấp như vậy có được xác định là đất đang có tranh chấp hay không? Bên cạnh đó, pháp luật quy định UBND cấp xã có quyền xác nhận đất không có lấn, chiếm, không có tranh chấp, nhưng không quy định rõ xác nhận dưới hình thức nào, thời gian bao lâu, không xác nhận thì trách nhiệm ra sao, ai giám sát việc thực hiện xác nhận này?
Do vậy, để tạo điều kiện thuận lợi cho người SDĐ và cơ quan nhà nước, Dự thảo cần quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, mẫu văn bản xác nhận đất không lấn, chiếm, không tranh chấp, thời hạn xác nhận; phiếu ghi nhận về nhận hồ sơ, thời hạn xác nhận và trả kết quả; đường dây nóng giám sát thực hiện vấn đề này và trách nhiệm pháp lý. Bên cạnh đó, điểm b, khoản 2 Điều 137 quy định ngoài yêu cầu đất không lấn, chiếm, không tranh chấp còn phải phù hợp với QHSDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị? Vấn đề ở chỗ ai là người có trách nhiệm xác định phù hợp với QH, KHSDĐ (người SDĐ phải xác định phù hợp với các quy hoạch này hay các cơ quan nhà nước?) thì Dự thảo lại chưa quy định rõ nên khi thực hiện cấp giấy người SDĐ sẽ có thể bị gây khó khăn. Từ đó cho thấy, cần quy định rõ ai có có trách nhiệm xác định có phù hợp với các quy hoạch này. Cơ quan nào xác định? Thời hạn xác định có phù hợp với quy hoạch hay không là bao nhiêu ngày phải rõ ràng? Và, nên quy định về xác định cái này thông qua ứng dụng công nghệ thông tin để tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan và người SDĐ.
Thứ tư, pháp luật hiện hành chưa quy định rõ ràng, cụ thể trách nhiệm các chủ thể từ người SDĐ kê khai QSDĐ đến, công chức địa chính, Hội đồng xét duyệt cập GCN QSDĐ, Chủ tịch UBND cấp xã, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, Phòng TN&MT trong cấp GCN QSDĐ lần đầu; chưa quy định cụ thể về hình thức, thời hạn, trình tự, thủ tục, người được lấy ý kiến với tư cách là cư dân… nên thực tiễn vừa có trường hợp người SDĐ khó khăn trong việc đề nghị cấp GCN QSDĐ, vừa có trường hợp tùy tiện tiện trong cấp GCN QSDĐ… Do vậy, cần quy định rõ ràng về trách nhiệm của các chủ thể từ cán bộ địa chính xã, Chủ tịch UBND cấp xã, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, Phòng TN&MT cho đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy cũng như quy định cụ thể hình thức, trình tự, thủ tục, thời hạn thực hiện các quy định trên, như: Quy định rõ từ việc hướng dẫn hồ sơ cấp giấy với trường hợp phải bằng văn bản; có giao nhận hồ sơ; có thời hạn giải quyết; và trách nhiệm pháp lý nếu vi phạm. Phải đảm bảo công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình trong quá trình này.
Thứ năm, nên quy định mỗi địa phương hàng năm đều phải thực hiện rà soát để cấp GCN QSDĐ cho người SDĐ; và có phân loại các trường hợp khó cấp để giải quyết. Thậm chí phải quy định mỗi cấp xã một năm phải cấp được tối thiểu 20% các hộ chưa được cấp giấy. Nếu không thực hiện được thì sẽ bị luân chuyển hoặc kỷ luật hạ bậc lương, hoặc kéo dài thời hạn nâng lương,… Nếu không đảm bảo được việc này thì quyền của người SDĐ khó có thể được bảo đảm.
Thứ sáu, quy định cụ thể về vai trò giám sát của các cơ quan dân cử, của tổ chức chính trị, xã hội, của truyền thông, vai trò của thanh tra,… trong quá trình thực hiện cấp GCN QSDĐ.
Thứ bảy, các địa phương cần đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai, trong đó có pháp luật về cấp GCN QSDĐ từ trường hợp thừa kế, nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho; từ việc được nhà nước công nhận QSDĐ để người dân hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ của mình liên quan đến đất đai để tránh những tranh chấp đất đai không đáng có, tránh những mẫu thuẫn âm ỉ kéo dài, gây mất đoàn kết trong gia đình, mất trật tự an toàn xã hội… bảo đảm phát triển bền vững đất nước.
TS. Bùi Đức Hiển
Viện Nhà nước và Pháp luật
Thực hiện Kế hoạch số 515/KH-BCA-BNNMT ngày 31/8/2025 của Bộ Công an - Bộ Nông nghiệp và Môi trường, thời gian qua, tỉnh Nghệ An đã và đang triển khai nhiều giải pháp đồng bộ nhằm số hóa, cập nhật và minh bạch dữ liệu đất đai trên địa bàn toàn tỉnh.
Chính phủ thông qua nội dung dự thảo về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
