Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 - Những kiến nghị, đề xuất từ Thành phố Hồ Chí Minh

Tổng kết việc tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, TP. Hồ Chí Minh trên cơ sở những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc đã kiến nghị với trung ương tổng kết, rà soát Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành để sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện. Qua đây, khắc phục những quy định còn chồng chéo, bất cập, không phù hợp với thực tiễn để hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai; đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Ảnh minh họa

Sửa đổi, bổ sung một số Điều cụ thể của Luật Đất đai năm 2013

Sửa đổi, bổ sung Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ) quy định về người sử dụng đất (SDĐ): Tại khoản 6, Điều 5 quy định: “Người SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhận chuyển QSDĐ theo quy định của Luật này, bao gồm:… 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch”. Hiện nay, Luật Nhà ở đã cho phép cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có thể mua nhà trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh, được sở hữu nhà trong thời hạn tối đa không quá 50 năm và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, trong đó có QSDĐ ở. Do đó, Thành phố đề xuất sửa đổi khoản 6 như sau: “6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam; Đối với cá nhân nước ngoài SDĐ thuê có thời hạn theo quy định tại Điều 126 LĐĐ”. Trường hợp bổ sung người SDĐ là “cá nhân nước ngoài” theo đề xuất nêu trên thì phải bổ sung vào Điều 56 về cho thuê đất, Điều 105 về thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Điều 126 về đất sử dụng có thời hạn cho phù hợp, bảo đảm tính đồng bộ.

Sửa đổi khoản 7 Điều 5: Khoản 7 quy định:“7.Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”. Luật Đầu tư năm 2020, tại khoản 17 Điều 3 quy định:“Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông”. Khoản b Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài)”. Do khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của các Luật chưa xác định cụ thể vốn nước ngoài chiếm tỷ lệ vốn điều lệ bao nhiêu phần trăm thì được gọi là doanh nghiệp có vốn nước ngoài và có phân biệt việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nắm giữ vốn điều lệ bằng hình thức trực tiếp, hay hình thức gián tiếp hay không. Kiến nghị: Cần quy định cụ thể Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm giữ số phần trăm cổ phần từ bao nhiêu và có phân biệt việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nắm giữ vốn điều lệ bằng hình thức trực tiếp, hay hình thức gián tiếp hay không. Ngoài ra, cần sửa đổi, bổ sung quy định về người sử dụng đất cho đồng bộ, thống nhất với các Luật hiện hành như: Bộ luật Dân sự (hộ gia đình), Luật Tín ngưỡng, tôn giáo (cơ sở tôn giáo), Luật Nhà ở (cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Luật Đầu tư (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài).

Bổ sung khoản 1 Điều 16 quy định về Nhà nước quyết định thu hồi đất (THĐ), trưng dụng đất: Hiện nay, LĐĐ chưa quy định trường hợp Nhà nước THĐ do thực hiện phương án sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo Nghị định số 167/2017/NĐ-CP, dẫn đến thiếu cơ sở pháp luật trong việc xác định căn cứ thu hồi và chính sách giải quyết đối với các hộ dân phải di dời tại nhà đất thu hồi theo Nghị định 167/2017/NĐ-CP để cơ quan chức năng tổ chức thực hiện. Do đó, cần bổ sung vào khoản 1 Điều 16 như sau: “1. Nhà nước quyết định THĐ trong các trường hợp sau đây:.. d) THĐ do thực hiện phương án sắp xếp lại, xử lý tài sản công là nhà đất do nhà nước quản lý”. Đồng thời, bổ sung vào khoản 1 Điều 65 LĐĐ về các trường hợp THĐ do chấm dứt việc SDĐ theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm: “Thu hồi nhà đất do thực hiện phương án sắp xếp lại, xử lý tài sản công là nhà đất do Nhà nước quản lý”,... Việc lập phương án bồi thường hỗ trợ di dời cho các hộ gia đình, cá nhân phải di dời theo quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước THĐ.

Bổ sung vào khoản 3 Điều 62 về thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng: UBND TP. Hồ Chí Minh hiện đang có chủ trương THĐ dọc hai bên đường để chỉnh trang đô thị và các dự án công cộng được THĐ rộng hơn diện tích thực hiện dự án hoặc cả khu vực theo quy hoạch để bảo đảm việc chỉnh trang đô thị và phân bổ lại đất đai phù hợp quy hoạch chi tiết và tạo quỹ đất đấu giá nhưng loại đất này không nằm trong trường hợp THĐ theo quy định tại khoản 3, Điều 62 của LĐĐ, mà phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Nhà nước không được thu hồi). Ngoài ra, liên quan đến vấn đề này còn được quy định tại Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Quản lý và sử dụng tài sản công năm 2017. Do đó, việc THĐ để dự án xây dựng đường và THĐ dọc hai bên tuyến đường nếu áp dụng theo quy định của LĐĐ để thực hiện dự án là chưa đồng bộ, không tiến hành đồng thời sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án xây dựng tuyến đường và việc phát triển kinh tế của khu vực. Do đó, kiến nghị bổ sung vào LĐĐ, Nhà nước được THĐ dọc theo 2 bên tuyến đường theo quy hoạch, cụ thể: “Khi triển khai dự án phát triển các tuyến đường giao thông theo quy hoạch đã được phê duyệt, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải đồng thời tổ chức THĐ hai bên đường theo quy hoạch, tổ chức đấu giá QSDĐ,...” và “Nhà nước được THĐ dọc theo 2 bên tuyến đường theo quy hoạch để tổ chức đấu giá QSDĐ” (không bắt buộc phải thuộc các trường hợp theo khoản 3 Điều 62).

Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 69 về trình tự, thủ tục THĐ vì mục đích QP-AN; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng: Khoản 3 Điều 69 quy định: “3.Việc quyết định THĐ, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau: a) UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định THĐ, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày”. Trong thực tế hiện nay, có những dự án THĐ lớn, có nhiều hộ gia đình bị ảnh hưởng nên việc quy định ban hành quyết định THĐ, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày là không thể thực hiện được. Do đó, kiến nghị sửa đổi, bổ sung: “a) UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định THĐ, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày; trường hợp quy mô dự án lớn (trên 100 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị THĐ) thì việc ban hành Quyết định được thực hiện dài hơn nhưng không quá 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định đầu tiên của dự án”.

Đề xuất sửa đổi, bổ sung vào khoản 2 Điều 83 quy định về hỗ trợ khi Nhà nước THĐ: Khoản 2 Điều 83 LĐĐ chỉ quy định: “Hỗ trợ khác” để các địa phương quyết định thêm các chính sách hỗ trợ khác tùy theo tình hình thực tế. Như vậy, LĐĐ không trực tiếp quy định “chính sách giải quyết chỗ ở tạm thời (tạm cư)”, nhưng có thể hiểu là vẫn bao hàm “chính sách giải quyết chỗ ở tạm thời (tạm cư)”. Tuy nhiên, điều này dẫn đến cách hiểu của một số địa phương là LĐĐ không quy định về “chính sách giải quyết chỗ ở tạm thời (tạm cư)”.

Khoản 3 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014 về bố trí nhà ở tái định cư đã quy định: “Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại”. Đề xuất sửa đổi, bổ sung vào khoản 2 Điều 83 LĐĐ nội dung: “Hỗ trợ chỗ ở tạm thời (tạm cư) đối với trường hợp THĐ ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở” nhằm để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, các địa phương dễ thực hiện và giải quyết thỏa đáng nhu cầu tạm cư trong thời gian chờ tái định cư của người dân.

Đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 103 về xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao: Tại khoản 1 Điều 103 có quy định: “1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở”. Trong thực tiễn áp dụng nội dung này, TP. Hồ Chí Minh gặp nhiều khó khăn trong việc công nhận quyền sử dụng đối với đất ở cũng như việc xét bồi thường khi Nhà nước THĐ cần thiết phải sửa đổi quy định trên cho phù hợp, vì: Thứ nhất, điều kiện tự nhiên của TP. Hồ Chí Minh nói riêng và các tỉnh đồng bằng phía Nam nói chung có đặc điểm đất ở và đất nông nghiệp nhiều khi không rõ ràng nên rất dễ dẫn tới việc cùng nguồn gốc, quá trình, hiện trạng SDĐ như nhau nhưng lại có cách giải quyết khác nhau. Thứ hai, đất vườn, ao cũng chỉ là một trong nhiều loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp nhưng lại được chọn làm tiêu chí quan trọng để xem xét xác định đất ở là điều phải xem xét lại để đảm bảo tính khoa học cũng như tạo sự phù hợp của luật pháp với thực tiễn. Thứ ba, tài liệu địa chính lập qua nhiều thời kỳ sẽ có những thông tin khác nhau nhưng việc sử dụng tài liệu lập vào thời kỳ nào để áp dụng cũng là điều gây không ít tranh cãi do không có văn bản nào hướng dẫn. Chưa kể tài liệu địa chính vẫn còn những khiếm khuyết tồn tại ảnh hưởng đến tính xác thực của hồ sơ về đất đai trong việc xác định chính xác từng loại đất. Do đó, kiến nghị sửa đổi theo hướng giao việc xác định đất vườn ao lại cho UBND cấp tỉnh quy định theo tập quán, quản lý đất đai, lập bản đồ,... qua các thời kỳ.

Đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 3, Điều 108 về thời điểm xác định giá đất: Tại khoản 3, Điều 108 quy định:“3. Thời điểm tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, công nhận QSDĐ”. Điểm b, khoản 1, Điều 112, LĐĐ quy định: “1. Việc xác định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: … b) Theo thời hạn SDĐ,…”. Căn cứ các quy định nêu trên, việc xác định giá đất phải đảm bảo thời điểm xác định giá đất và thời hạn SDĐ.

Thời gian qua, khi xác định giá đất cụ thể, UBND TP. Hồ Chí Minh đã gặp khó khăn, vướng mắc trong việc xác định thời điểm để xác định giá đất, nguyên nhân là do ngày ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ,… và thời hạn SDĐ chưa xác định cụ thể (như ngày ban hành quyết định là ngày 1/8/2017, nhưng thời hạn SDĐ được tính từ ngày 18/7/2016 - ngày được lựa chọn là chủ đầu tư), từ đó dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau. Do đó, đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 3, Điều 108 như sau: “Thời điểm tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất là thời điểm ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, công nhận QSDĐ theo thời hạn SDĐ”. Ngoài ra, đề xuất bổ sung thời điểm xác định giá đất đối với các trường hợp xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền SDĐ như sau:“Thời điểm xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá QSDĐ là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định bán đấu giá QSDĐ”.

Đề xuất sửa đổi Điều 112 quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất: LĐĐ chưa có sự thống nhất với Luật Giá và các Tiêu chuẩn thẩm định giá nên đề xuất bỏ điểm d, Điều 112: “Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như nhau” và sửa đổi, bổ sung vào Điều 112 như sau: “Nguyên tắc, phương pháp định giá đất”sửa thành: Nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá đất”. Đồng thời, các cụm từ “định giá” tại điều này, đề nghị điều chỉnh thành “thẩm định giá”.

Đề xuất điều chỉnh Điều 113 về khung giá đất: Điều 113 quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Kiến nghị xem xét, điều chỉnh bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa để các địa phương có cơ sở xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường tránh thất thu thuế nhà đất đối với các trường hợp áp dụng theo bảng giá. Bên cạnh đó cần sửa các quy định liên quan đến mức thu để bảo đảm phù hợp khi giá đất ban hành sát giá thị trường để bảo đảm việc khuyến khích đầu tư và giảm mức thu của người sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích, bảo đảm nguồn thu ngân sách.

Đề xuất sửa đổi Điều 114 về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất: Trong quá trình triển khai việc áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và định giá đất cụ thể đã phát sinh một số yêu cầu cần xác định giá đất để giải quyết các vụ việc theo yêu cầu của cơ quan Thanh tra, Kiểm toán Nhà nước, Cơ quan tiến hành tố tụng giải quyết khiếu nại, tố cáo và xác định lại giá trị QSDĐ đã đưa vào cổ phần hóa trước đây,… Tuy nhiên, khoản 4 Điều 114 LĐĐ đã quy định: Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:“…” thì không có các trường hợp nêu trên. Việc quy định các trường hợp áp dụng vào luật thì cơ quan quản lý đất đai chỉ thực hiện những nhiệm vụ theo quy định nên các vụ việc phát sinh không có cơ sở giải quyết. Do đó, cần bổ sung đối tượng áp dụng giá đất cụ thể theo quy định của LĐĐ làm căn cứ giải quyết. Cụ thể, kiến nghị bổ sung vào khoản 4, Điều 114, LĐĐ: Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

Đề nghị bổ sung khoản 1 Điều 118 quy định các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ: Thực tế hiện nay trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh có một số khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý đã bồi thường GPMB, trong đó có một số khu đất có chức năng quy hoạch là đất giáo dục, đất công cộng có mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 118 LĐĐ chỉ quy định các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ không bao gồm hai loại đất trên. Do đó, đề nghị bổ sung hai loại đất trên vào các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ và hướng dẫn về điều kiện, trình tự thực hiện, đối tượng tham gia đấu giá đối với hai loại đất trên.

Đề xuất bỏ Điều 130 về hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp: Trong thực tế hiện nay, việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thường để hình thành các khu đất lớn phục vụ cho việc sản xuất nông nghiệp theo hình thức trang trại. Do đó, cần sửa đổi chính sách đất đai, tạo thuận lợi cho tích tụ, tập trung ruộng đất, mở rộng hạn điền cho sản xuất nông nghiệp quy mô lớn; nghiên cứu sửa đổi quy định về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất theo hướng chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất nông nghiệp, trong đó bao gồm tài sản hình thành trên đất của các dự án nông nghiệp công nghệ cao, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho doanh nghiệp thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm vay vốn ngân hàng.

Đề xuất sửa đổi khoản 3 Điều 203 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: Hiện nay, việc cấp GCN QSDĐ cơ bản thực hiện xong, chỉ còn lại một số lượng nhỏ chưa được cấp giấy do có tranh chấp, vướng mắc về nguồn gốc pháp lý, quy hoạch; đa số các trường hợp tranh chấp sau khi được cơ quan hành chính giải quyết đều khởi kiện ra Tòa án nhân dân do đó hiệu quả về mặt giải quyết của cơ quan hành chính là không cao; mặt khác, việc cơ quan hành chính vừa giải quyết tranh chấp đất đai vừa giải quyết cấp chứng nhận sẽ không mang tính khách quan khi giải quyết vụ việc. Kiến nghị sửa đổi Điều 203 LĐĐ theo hướng giải quyết tranh chấp đất đai sẽ do Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự (kể cả trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ).

Ảnh minh họa

Đề xuất nghiên cứu bổ sung quy định Luật Đất đai

Về thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Cần quy định thành phần hồ sơ, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với khu đất đối ứng cho các công trình, dự án theo hình thức BT, BOT. Pháp luật đất đai hiện hành chỉ có quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ và hình thức đấu giá QSDĐ, không có quy định thành phần hồ sơ, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với khu đất đối ứng cho các công trình, dự án theo hình thức BT, BOT,... Kiến nghị cần có quy định cụ thể đối với trường hợp này.

Việc gia hạn thời hạn thuê đất đang vướng mắc chưa quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thời gian nộp đề nghị gia hạn; trường hợp nguồn gốc đất nào không cho gia hạn cũng không được quy định rõ ràng.

Nhu cầu chuyển mục đích SDĐ với diện tích lớn tại các khu vực QHSDĐ ở, nhưng quy hoạch đô thị là khu dân cư phát triển, khu dân cư xây dựng mới, khu hỗn hợp còn vướng mắc do pháp luật đất đai quy định chưa cụ thể về định lượng. Cách xác định thu tiền SDĐ đối với dự án xây nhà ở chung cư trong quyết định giao đất chưa được pháp luật đất đai quy định rõ ràng.

Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể đối với việc SDĐ của các trường hợp đang SDĐ là tổ chức mà khu đất không phù hợp quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch THĐ hoặc tổ chức chưa di dời, dẫn đến lúng túng trong việc quản lý đất đai kéo theo việc thu tiền thuê đất theo đơn giá không chính thức.

Việc giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ để xây dựng cơ sở tôn giáo chưa được pháp luật quy định lập QHSDĐ đối với loại đất tôn giáo, tín ngưỡng nên gặp vướng mắc, không có cơ sở giải quyết khi cơ sở tôn giáo lập hồ sơ sử dụng đất.

Về cấp giấy chứng nhận: Tên gọi:“GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” dễ gây ngộ nhận, nhất là trong trường hợp trên đất có kiến trúc nhưng mục đích sử dụng không phải là nhà ở gắn liền với đất ở. Vì vậy, nên đổi thành “GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”, còn việc tài sản trên đất có hay không và được sử dụng vào mục đích gì sẽ được thể hiện cụ thể tại những mục ghi trong GCN. Cần quy định sự kế thừa của LĐĐ trước, không gia hạn thời hạn trong việc xem xét giải quyết cấp GCN đối với hình thức nhận chuyển nhượng không thông qua công chứng, xác nhận của cơ quan có thẩm quyền (chuyển nhượng bằng giấy tay) của hộ gia đình, cá nhân kể từ khi LĐĐ mới có hiệu lực.

Về QH,KHSDĐ: Đề nghị có quy định tích hợp quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn và QHSDĐ để đồng bộ thống nhất, làm cơ sở lập KHSDĐ hàng năm với các chỉ tiêu SDĐ được duyệt tạo thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu được chuyển mục đích SDĐ nếu còn chỉ tiêu trong năm KHSDĐ, mà cá nhân hộ gia đình không phải thực hiện đăng ký KHSDĐ (là loại “giấy phép con” cần phải bỏ).

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Đối với trường hợp trên 80% người dân đã chấp thuận nhận bồi thường trong các dự án đã được Nhà nước chấp thuận chủ trương thì cần có quy định để chủ đầu tư tiếp tục bồi thường phần đất còn lại để dự án sớm được triển khai. Việc phê duyệt giá bồi thường phù hợp với giá thị trường nhưng doanh nghiệp vẫn phải hỗ trợ thêm cho người SDĐ vì trong thực tế trước đó doanh nghiệp đã thỏa thuận với người SDĐ có mức giá cao. Do đó, cần quy định mức hỗ trợ thêm bằng mức bình quân của mức doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng trước đó trừ đi giá bồi thường được duyệt (giá thị trường) và doanh nghiệp sẽ không được khấu trừ phần hỗ trợ thêm này khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong cơ chế về vốn, bồi thường phải có cơ chế để giải quyết bài toán phân chia lợi ích giữa Nhà nước với người dân khi thu hồi đất để đảm bảo hài hòa theo các Nghị quyết Trung ương và phải có chính sách bồi thường bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất nhằm bảo đảm về tạo lập chỗ ở mới, sau khi bồi thường xong phải giải quyết hậu bồi thường, tái định cư (kiểm tra các hộ gia đình sau khi bồi thường có hoàn cảnh khó khăn thực hiện hỗ trợ).

Về tài chính đất đai: Cần nghiên cứu để tiến tới bỏ việc thu tiền SDĐ để chuyển thành thu thuế BĐS (kể cả các dự án đầu tư mới, đánh thuế sản phẩm) nhằm tránh gánh nặng cho nhà đầu tư phải bỏ tiền ra cùng một lúc trong việc bồi thường, xây dựng và đóng tiền SDĐ. Bên cạnh đó, đối với hộ gia đình, cá nhân thì việc thu thuế BĐS từ căn nhà thứ hai cũng tránh được việc đầu cơ, làm méo mó giá cả thị trường BĐS.

Đưa vào Luật quy định cụ thể về định giá đất phục vụ cho công tác bồi thường, thu thuế,… Làm tốt công tác này thì sau khi Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng mà giá đất tăng lên do cơ sở hạ tầng mang lại thì Nhà nước sẽ tính một khoản thu khi người SDĐ chuyển nhượng BĐS đó.

Bổ sung điều khoản phân cấp, giao thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp THĐ thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Khi được phân cấp, giao quyền thì đơn vị được quyền phải đảm bảo các thủ tục về thẩm định giá đất theo quy định.

Cần quy định bổ sung về chế độ quản lý, SDĐ và nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp chỉ được tạm tiếp tục SDĐ theo hiện trạng do không phù hợp quy hoạch để được tiếp tục sử dụng dài hạn; hoặc đất Nhà nước trực tiếp quản lý được quy hoạch làm công trình công ích nhưng tạm cho thuê (theo hướng đấu giá với thủ tục rút gọn và việc xác định giá khởi điểm đơn giản theo phương pháp hệ số điều chỉnh) để tránh lãng phí và tạo nguồn thu NSNN trong thời gian chưa triển khai dự án.

Về đất do Nhà nước trực tiếp quản lý: Cần có chương quy định cụ thể về giải quyết thủ tục về đất đai trong và sau khi có phương án xử lý, sắp xếp nhà đất theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, bao gồm cả quy định nhằm xử lý chuyển tiếp. Trong đó, khẳng định rõ trách nhiệm kế thừa kết quả xử lý, sắp xếp nhà đất theo pháp luật quản lý, sử dụng tài sản công khi giải quyết thủ tục cấp GCN QSDĐ và các thủ tục khác theo quy định của LĐĐ, đồng thời không xem xét đánh giá lại tính phù hợp của kết quả giải quyết trước đây bằng những quy định của pháp luật được ban hành sau đó.

Việc quản lý, xử lý tài sản công (đất đai) không thống nhất và do các bộ, ngành khác nhau tham mưu xử lý, đặc biệt là vấn đề xử lý tài sản, giao tài sản Nhà nước khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước - chủ yếu giải quyết tài sản trên đất, trong khi đất đai có giá trị rất lớn thì không được xử lý đồng bộ. Sau khi cổ phần hóa thì doanh nghiệp không có nhiều vốn, do đó việc đầu tư, SDĐ không hiệu quả, từ đó dẫn đến việc thay đổi chủ đầu tư hoặc chuyển đổi chủ sở hữu, bán doanh nghiệp trong khi theo pháp luật đất đai thì việc quản lý đất đai không phân biệt nguồn gốc, mà chủ yếu quản lý thông qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, nguồn vốn. Do đó, đề nghị trong LĐĐ sửa đổi cần thiết phải thể hiện một chương về quản lý, xử lý tài sản công là đất đai.

Đối với quỹ nhà, đất được Nhà nước giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất và một số đơn vị quản lý, giữ hộ, nhưng chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc quỹ đất chờ thực hiện quy hoạch cây xanh, giao thông, công trình công cộng, dự án; nhà, đất còn vướng trong việc tranh chấp, di dời các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; nhà, đất chưa sử dụng để thanh toán hợp đồng bồi thường, chờ đấu giá, chờ xử lý, chờ bàn giao cho cơ quan ban ngành, đơn vị sự nghiệp, lực lượng vụ trang; đất công ích,… đề nghị bổ sung quy định giao UBND cấp tỉnh quyết định phương án quản lý sử dụng, cho thuê, khai thác quỹ đất ngắn hạn hằng năm (hoặc không quá 5 năm) nhằm mục đích sử dụng hiệu quả; tạo nguồn cho ngân sách; tôn tạo cảnh quan; tránh lãng phí, tránh gây ô nhiễm môi trường, phát sinh tệ nạn.

KIỀU ĐĂNG