Sửa Luật Đất đai 2024: Từ tháo gỡ vướng mắc đến kiến tạo động lực tăng trưởng mới

Nói cách khác, nếu Nghị định là giải pháp chữa “tồn tại lịch sử”, thì sửa Luật Đất đai là giải pháp phòng ngừa rủi ro thể chế cho cả một giai đoạn phát triển mới.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã chính thức trình Chính phủ Tờ trình về việc đề xuất bổ sung Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình lập pháp của Quốc hội năm 2026 theo trình tự, thủ tục rút gọn, dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.

Đây không chỉ là yêu cầu kỹ thuật pháp lý sau gần 2 năm thực hiện Luật Đất đai 2024, mà là yêu cầu chính trị, phát triển và cải cách thể chế trong bối cảnh đất nước bước vào giai đoạn tăng trưởng mới với mục tiêu tăng trưởng “hai con số”.

Đất đai phải trở thành lợi thế cạnh tranh phát triển

Tờ trình nêu rõ: Nhiệm vụ sửa đổi Luật Đất đai lần này được đặt ra trong bối cảnh thế giới có nhiều thay đổi mang tính thời đại; đất nước bước vào “kỷ nguyên vươn mình” với yêu cầu phát triển bứt phá, giàu mạnh, hùng cường; đồng thời thực hiện cùng lúc nhiều cuộc cải cách lớn về tinh gọn tổ chức bộ máy, chuyển đổi số, phát triển khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và thúc đẩy kinh tế tư nhân.

Trong bối cảnh đó, thể chế pháp luật không thể chỉ dừng ở vai trò quản lý, mà phải thực sự trở thành “đột phá của đột phá”, mở đường cho phát triển.

Đây cũng là tinh thần xuyên suốt trong nhiều nghị quyết lớn của Trung ương và Bộ Chính trị như Nghị quyết số 79-NQ/TW về phát triển kinh tế nhà nước; Kết luận số 18-KL/TW về mục tiêu tăng trưởng hai con số giai đoạn 2026-2030; Nghị quyết số 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân; Nghị quyết số 57-NQ/TW về đột phá phát triển khoa học công nghệ và chuyển đổi số quốc gia.

Riêng với lĩnh vực đất đai, yêu cầu đặt ra rất rõ: Tiếp tục hoàn thiện pháp luật để khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.

Nghị quyết số 79-NQ/TW của Bộ Chính trị đã xác định ngay trong năm 2026 phải hoàn thành việc xây dựng và ban hành Luật Đất đai sửa đổi cùng các văn bản hướng dẫn thi hành. Điều này cho thấy sửa Luật Đất đai không phải là việc “nên làm”, mà là nhiệm vụ bắt buộc của cải cách thể chế quốc gia.

Gần 2 năm thi hành và hơn 26 văn bản sửa đổi, bổ sung

Luật Đất đai năm 2024 được đánh giá là một trong những đạo luật có nhiều đổi mới quan trọng nhất trong quản lý tài nguyên và phát triển kinh tế. Từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất; tài chính đất đai, giá đất; đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận; chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số; đến xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và đẩy mạnh phân cấp, phân quyền… tất cả đều hướng tới nâng cao hiệu lực quản lý và hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn tổ chức thi hành cho thấy, nhiều quy định vẫn phát sinh khó khăn, vướng mắc.

Chỉ trong gần 2 năm triển khai, Quốc hội và Chính phủ đã phải ban hành hơn 26 văn bản quy phạm pháp luật có nội dung sửa đổi, bổ sung hoặc hướng dẫn chi tiết để tháo gỡ các “điểm nghẽn” phát sinh trong quá trình thực hiện.

Trong đó có các nhóm nội dung lớn như: tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai; phân định thẩm quyền theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp;  phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho địa phương; xử lý các vướng mắc phát sinh từ các lĩnh vực liên quan như nhà ở, bất động sản, lâm nghiệp, khoáng sản, đầu tư công, quy hoạch đô thị… Điều này phản ánh một thực tế: Hệ thống pháp luật đất đai đang vận động rất nhanh, trong khi nhiều quy định của Luật gốc chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn. Do đó, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai là bước đi tất yếu để luật hóa các quy định đã được kiểm nghiệm trong thực tế, bảo đảm sự thống nhất, ổn định và khả thi của hệ thống pháp luật.

Không chỉ sửa luật, mà là tái thiết tư duy quản trị đất đai

Điểm đáng chú ý trong lần sửa đổi này là tư duy tiếp cận đã thay đổi rõ rệt. Không chỉ đơn thuần bổ sung các quy định kỹ thuật, dự thảo hướng tới ba mục tiêu lớn:

Thứ nhất, tiếp tục khơi thông nguồn lực từ đất đai phục vụ yêu cầu phát triển đất nước và mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số.

Thứ hai, tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Thứ ba, tiếp tục phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền và cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Đây là ba trụ cột quan trọng của một nền quản trị đất đai hiện đại: hiệu quả phát triển - hiệu lực quản lý - thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Thay vì tư duy quản lý hành chính thuần túy, đất đai được đặt trở lại đúng vị trí của nó: một nguồn lực chiến lược cho tăng trưởng quốc gia.

Những nội dung sửa đổi tác động trực tiếp đến thị trường

Theo Tờ trình, bước đầu rà soát có khoảng 201 điều cần sửa đổi, trong đó khoảng 65 điều cần sửa đổi về bản chất, nội dung; còn lại chủ yếu là kỹ thuật pháp lý để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Nhiều nội dung sửa đổi có tác động rất lớn đến thị trường và đời sống. Đáng chú ý là vấn đề quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Khi bỏ cấp huyện theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, việc không có quy hoạch sử dụng đất cấp xã khiến nhiều địa phương không xác định được vị trí các chỉ tiêu phân bổ theo quy hoạch tỉnh, từ đó không có căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt ở khu vực nông thôn. Đây là một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay và buộc phải sửa luật.

Một nội dung khác là quyền sử dụng đất trồng lúa. Theo quy định hiện hành, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhận chuyển nhượng đất lúa vượt hạn mức phải thành lập tổ chức kinh tế và lập phương án sử dụng đất. Dự thảo đề xuất theo hướng nếu đã có dự án đầu tư hợp pháp thì không phải lập thêm phương án sử dụng đất trồng lúa - qua đó giảm thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ.

Đây là thay đổi nhỏ nhưng rất lớn về chi phí giao dịch của thị trường.

Phân cấp mạnh hơn, trách nhiệm rõ hơn

Một trục cải cách rất lớn khác là phân cấp, phân quyền. Từ ngày 01/3/2027, các nội dung liên quan đến cấp huyện trong quản lý đất đai phải hoàn tất chuyển đổi theo yêu cầu của Nghị quyết số 190/2025/QH15. Điều này đồng nghĩa với việc hàng loạt quy định về thẩm quyền phải được luật hóa lại.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường bước đầu xác định cần sửa hơn 94 điều liên quan đến cấp huyện; 76 điều liên quan đến thẩm quyền cấp tỉnh; 39 điều liên quan đến cấp xã. Đồng thời, dự thảo đề xuất giao UBND cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai thay vì quy định quá chi tiết ngay trong Luật. Cách tiếp cận này giúp pháp luật linh hoạt hơn, giảm độ trễ của cải cách hành chính và phù hợp với thực tiễn điều hành địa phương. Nhưng đi cùng với phân cấp phải là kiểm soát quyền lực và trách nhiệm giải trình rõ ràng hơn. Bởi phân cấp nếu không gắn với minh bạch và trách nhiệm, rất dễ chuyển từ cải cách thành rủi ro quản trị.

Một cuộc sửa luật để tránh những cuộc sửa luật tiếp theo

Điều quan trọng nhất trong lần sửa đổi này không phải là số lượng điều được sửa, mà là khả năng tạo ra sự ổn định thể chế đủ dài cho nền kinh tế. Bởi nếu luật liên tục phải sửa vì không theo kịp thực tiễn, thì chi phí lớn nhất không nằm ở quy trình lập pháp, mà nằm ở niềm tin của nhà đầu tư, của doanh nghiệp và của xã hội.

Đất đai là nền tảng của mọi hoạt động phát triển. Một hệ thống pháp luật đất đai thiếu ổn định sẽ khiến mọi lĩnh vực khác đều bị ảnh hưởng: đầu tư công, bất động sản, hạ tầng, nông nghiệp, công nghiệp, logistics, chuyển đổi xanh và cả an ninh năng lượng quốc gia. Vì vậy, sửa Luật Đất đai lần này không chỉ để tháo gỡ vướng mắc hôm nay, mà còn để giảm thiểu những cuộc “giải cứu pháp lý” trong tương lai.

Một đạo luật tốt không phải là đạo luật sửa nhiều lần nhất, mà là đạo luật tạo được niềm tin dài hạn nhất cho phát triển.