Một trong những “nút thắt” lớn nhất của nền kinh tế hiện nay không nằm ở thiếu nguồn lực, mà nằm ở việc nguồn lực đang bị “đóng băng” trong hàng nghìn dự án tồn đọng kéo dài suốt nhiều năm.
Đó là những khu đất đã giao nhưng không thể triển khai; những dự án đã có quyết định đầu tư nhưng không thể hoàn thiện thủ tục pháp lý; những công trình đã xây dựng nhưng chưa thể xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp; những dự án đã có kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án nhưng vẫn chưa thể xử lý dứt điểm.
Theo thống kê của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến ngày 30/3/2025, cả nước có tới 4.489 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích khoảng 198.428,1 ha và tổng mức đầu tư lên tới 3.352.946,9 tỷ đồng. Đây là một khối lượng nguồn lực khổng lồ đang bị đình trệ trong nền kinh tế.
Việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Chính phủ dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội vì vậy không chỉ là một nhiệm vụ kỹ thuật về pháp luật đất đai, mà là một bước đi mang ý nghĩa chiến lược trong hoàn thiện thể chế, khơi thông nguồn lực và tạo dư địa tăng trưởng mới cho nền kinh tế.
Khi điểm nghẽn lớn nhất là thể chế
Thực tiễn nhiều năm qua cho thấy, phần lớn các dự án tồn đọng không phải do thiếu vốn hay thiếu nhà đầu tư, mà chủ yếu xuất phát từ sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, tài chính, tài sản công; cùng với đó là những vi phạm lịch sử phát sinh qua nhiều thời kỳ nhưng chưa có cơ chế xử lý phù hợp.
Không ít dự án đã có kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án, quyết định của tòa án nhưng vẫn chưa thể triển khai xử lý trên thực tế vì thiếu quy định cụ thể về trình tự, thủ tục và thẩm quyền trong các tình huống đặc thù.
Hệ quả là nguồn lực đất đai bị “treo”, tài sản bị “đóng băng”, dòng vốn đầu tư bị đình trệ; doanh nghiệp không thể tiếp tục triển khai dự án, địa phương không thể xử lý dứt điểm, còn Nhà nước thì không thể khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai để phục vụ phát triển.
Đây cũng là lý do từ Nghị quyết Đại hội XIII đến Nghị quyết Đại hội XIV của Đảng đều nhấn mạnh yêu cầu phải hoàn thiện đồng bộ thể chế phát triển, tháo gỡ kịp thời các điểm nghẽn, khơi dậy mọi tiềm năng và nguồn lực cho phát triển nhanh, bền vững đất nước.
Riêng trong lĩnh vực đất đai - nơi tập trung phần lớn các dự án tồn đọng - Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định rất rõ yêu cầu xử lý các trường hợp giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng; kiên quyết thu hồi đất sử dụng không đúng mục đích, nhất là tại các vị trí có lợi thế, khả năng sinh lợi cao.
Tuy nhiên, xử lý tồn tại lịch sử phải đi cùng nguyên tắc xuyên suốt: không hợp pháp hóa sai phạm, không làm phát sinh sai phạm mới. Đây cũng chính là tinh thần cốt lõi của dự thảo Nghị định lần này.
Hơn 4.400 dự án và bài toán giải phóng nguồn lực quốc gia
Trong tổng số 4.489 dự án gặp khó khăn, vướng mắc, đã có 1.022 dự án được các bộ, ngành trung ương và địa phương xử lý theo thẩm quyền, tương ứng với 52.790,4 ha đất và tổng mức đầu tư hơn 804.953,6 tỷ đồng.
Có 129 dự án đã được Chính phủ ban hành nghị quyết tháo gỡ; 1.814 dự án thuộc thẩm quyền xử lý của địa phương; và còn 1.524 dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội cần tiếp tục nghiên cứu chính sách để xử lý.
Con số này cho thấy vấn đề không còn mang tính cá biệt của từng địa phương hay từng dự án riêng lẻ, mà đã trở thành một bài toán thể chế ở tầm quốc gia.
Đáng chú ý, một nhóm lớn trong số này là các dự án có thể áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội - nghị quyết từng được ban hành để tháo gỡ khó khăn cho các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại một số địa phương như TP. HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa.
Sau khi đánh giá việc triển khai Nghị quyết này đạt hiệu quả thực chất, phạm vi áp dụng đã được định hướng mở rộng cho các dự án có tình huống pháp lý tương tự trên phạm vi cả nước.
Hiện, Chính phủ đang hoàn thiện danh mục xử lý cho 667 dự án, đất đai đủ điều kiện được địa phương đề xuất áp dụng cơ chế đặc thù; đồng thời tiếp tục rà soát thêm 190 dự án chưa có kết luận thanh tra hoặc mới chỉ có kết luận kiểm toán nhà nước.
Điều đó cho thấy hướng tiếp cận hiện nay không phải là ban hành một cơ chế “cứu trợ” đại trà, mà là xử lý có phân loại, có điều kiện, có kiểm soát pháp lý chặt chẽ.
Những nhóm dự án phức tạp nhất
Ngoài nhóm có thể áp dụng Nghị quyết số 170/2024/QH15, còn nhiều nhóm dự án cần cơ chế mới để xử lý.
Đó là các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc chưa được chấp nhận là nhà đầu tư nhưng chưa được Nhà nước giao đất; các dự án condotel, officetel được cấp giấy chứng nhận “đất ở không hình thành đơn vị ở có thời hạn lâu dài” không đúng quy định; các dự án thu hồi đất, chuyển nhượng đất không đúng thẩm quyền; các dự án sử dụng đất sai mục đích nhưng hiện nay lại phù hợp quy hoạch; hay các dự án điện truyền tải đã triển khai nhưng chưa thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.
Đây đều là những nhóm dự án có tính chất pháp lý rất phức tạp, kéo dài qua nhiều thời kỳ, liên quan đồng thời đến đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, tài chính, tài sản công, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, tố tụng và thi hành án.
Nếu không có một khuôn khổ pháp lý đủ rõ ràng và thống nhất, việc xử lý sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn: địa phương không dám quyết, doanh nghiệp không thể làm, còn nguồn lực tiếp tục bị lãng phí.
Dự thảo Nghị định: xử lý đúng pháp luật nhưng phải khả thi
Dự thảo Nghị định được Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng gồm 5 chương, 15 điều, tập trung vào 4 nhóm nội dung lớn.
Thứ nhất là xử lý các dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định.
Thứ hai là xử lý việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với các dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư và quản lý, sử dụng đất.
Thứ ba là xử lý các dự án đầu tư trên khu đất mà Nhà nước đã thu hồi đất không đúng trường hợp thu hồi theo quy định pháp luật.
Thứ tư là hướng dẫn mở rộng áp dụng các cơ chế đặc thù tại Nghị quyết số 170/2024/QH15 trên phạm vi cả nước.
Điểm đáng chú ý là dự thảo không đặt ra các cơ chế vượt quá khuôn khổ Quốc hội cho phép. Chính phủ chỉ quy định những nội dung thuộc thẩm quyền, tập trung vào trình tự, thủ tục, thẩm quyền và phương thức xử lý đối với các trường hợp đặc thù mà pháp luật hiện hành chưa quy định rõ.
Cách tiếp cận này giúp tránh việc hợp thức hóa sai phạm nhưng vẫn bảo đảm tính khả thi trong tổ chức thực hiện.
Minh bạch tài chính, rõ trách nhiệm xử lý
Một nội dung được dư luận đặc biệt quan tâm là việc xử lý các dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định.
Dự thảo thiết lập một khung xử lý khá rõ: rà soát điều kiện, điều chỉnh thông tin trên giấy chứng nhận và xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Sở Xây dựng chịu trách nhiệm rà soát sự phù hợp với quy hoạch đô thị, nông thôn và điều kiện xây dựng; Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện điều chỉnh giấy chứng nhận; người sử dụng đất được miễn phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục này.
Về nghĩa vụ tài chính, dự thảo quy định hai phương thức tính rõ ràng để tránh thất thoát ngân sách và hạn chế tranh chấp phát sinh.
Nếu trước đây giá đất được xác định theo tỷ lệ so với giá đất ở, số tiền nộp bổ sung được tính trên cơ sở diện tích, tỷ lệ điều chỉnh giảm trước đây và giá đất ở tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh.
Nếu không xác định được tỷ lệ trước đây, số tiền bổ sung sẽ được tính bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền sử dụng đất thương mại, dịch vụ theo giá đất tại thời điểm hiện hành.
Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu không chỉ là tháo gỡ thủ tục, mà còn bảo đảm công khai, minh bạch và bảo vệ lợi ích Nhà nước.
Không chỉ tháo gỡ tồn tại, mà còn là tái thiết niềm tin thể chế
Việc xử lý các dự án tồn đọng kéo dài thực chất không chỉ là giải quyết các “hồ sơ cũ”, mà còn là một phép thử đối với năng lực kiến tạo thể chế của bộ máy quản lý nhà nước.
Nếu xử lý không đúng sẽ tạo tiền lệ xấu, làm suy giảm kỷ cương pháp luật. Nhưng nếu không xử lý được, nguồn lực tiếp tục bị lãng phí, môi trường đầu tư tiếp tục bị tổn hại.
Bởi vậy, giá trị lớn nhất của dự thảo Nghị định không chỉ nằm ở việc giải phóng hơn 198 nghìn ha đất hay hơn 3,35 triệu tỷ đồng vốn đầu tư, mà còn ở việc xây dựng một nguyên tắc quản trị mới: xử lý dứt điểm tồn tại lịch sử trên nền tảng pháp quyền, minh bạch và trách nhiệm giải trình.
Đó cũng là tinh thần của một nền quản trị hiện đại: không né tránh quá khứ, nhưng cũng không để quá khứ tiếp tục cản trở tương lai.
Những năm gần đây, nông nghiệp nước ta đã có những bước phát triển lớn, bảo đảm an ninh lương thực, góp phần ổn định KT-XH. Tuy nhiên, để trở thành một nền nông nghiệp hiện đại còn nhiều việc phải làm, trước hết là tư duy phát triển phải phù hợp với quy luật kinh tế thị trường; tổ chức sản xuất, ứng dụng KH&CN, khắc phục tình trạng nhỏ lẻ, manh mún, tự phát... bằng tích tụ và tập trung đất đai, kết nối chặt chẽ hộ nông dân với doanh nghiệp, nâng cao năng lực nội sinh, khả năng thích nghi và ứng phó với thị trường có nhiều biến động.
Thủ tục đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) đã cơ bản hoàn thiện; phù hợp với mục đích, nội dung đăng ký, với chức năng, quyền hạn các cơ quan tham gia quy trình đăng ký. Để cải cách đột phá về thủ tục, bài này đề xuất việc bổ nhiệm đăng ký viên, đổi mới thẩm quyền ký giấy chứng nhận, thành lập Văn phòng ĐKĐĐ tư nhân hoạt động đồng thời với Văn phòng ĐKĐĐ nhà nước, duy trì song song giấy chứng nhận dạng giấy và dạng số.
Thực hiện chủ trương Nhà nước kiến tạo, lấy doanh nghiệp là đối tượng phục vụ, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh và phát triển để xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện những quy định của pháp luật liên quan đến doanh nghiệp, Chính phủ yêu cầu các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các cơ quan liên quan nghiêm túc thực hiện Nghị quyết số 19-2016/NQ-CP về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2016 - 2017, định hướng đến năm 2020 và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 66/TB-VPCP ngày 27/4/2016 về tình hình triển khai thi hành Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư. Nghiên cứu, rà soát các quy định về đất đai để từng bước tháo gỡ rào cản trong kinh doanh để có thể “Khơi dậy tiềm năng cho đất đai ở Việt Nam giúp cho các doanh nghiệp kinh doanh phát triển” là việc làm cần thiết cả về lý luận và thực tiễn.
Theo quy định hiện nay, quá trình tách thửa đất chính là quy trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Việc tách thửa phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật.
Từ năm 2012, UBND tỉnh Bắc Giang ban hành Quyết định số 191 để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), nhằm tháo gỡ vướng mắc về cấp GCN cho những trường hợp tồn tại trước ngày 1/1/2012 trên địa bàn tỉnh. Tuy nhiên, đến nay, vẫn còn nhiều hộ chưa nộp tiền sử dụng đất để nhận GCN. Do đó, mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang đã chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ trả GCN cho người dân.
