Sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ đã ban hành nhiều nghị định hướng dẫn thi hành, trong đó có Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 Quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Qua bước đầu triển khai thực hiện, nhiều vấn đề khó khăn đã được tháo gỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai.
Vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định 101/2024/ NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp GCN quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai gồm 5 chương, 68 điều để quy định chi tiết các nội dung được giao tại 44 điều thuộc 3 chương (IV, X, XII) của Luật Đất đai năm 2024. Có thể nói đây là Nghị định được người dân mong chờ nhằm kịp thời tháo gỡ những điểm nghẽn trong công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vốn đã tồn tại từ nhiều năm nay, nhất là vấn đề quy trình, thủ tục, thời gian chờ đợi để được cấp giấy được cho là quá lâu.
Tại khoản 1 Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 3 ngày làm việc. Nghị định cũng quy định các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm: Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất; Người thuê, thuê lại QSDĐ của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; Dự án đầu tư có SDĐ mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp GCN cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt. Đặc biệt, để làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc đảm bảo thời gian giải quyết thủ tục thì Nghị định 101 đã quy định về thời gian theo hướng không tính thời gian cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp SDĐ có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định,… Tuy nhiên, thực tế hiện nay, việc triển khai cũng phát sinh nhiều khó khăn, nhất là đối với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp huyện. Trong đó, cụ thể như sau:
Đối với việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (tại Điều 21): Khoản 6 Điều 21 quy định: “Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể cơ quan tiếp nhận, trả kết quả giải quyết thủ tục theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và quy chế tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết, trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liên quan, việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa đảm bảo không quá tổng thời gian theo quy định của pháp luật và các nguyên tắc quy định tại Nghị định này; công khai các thủ tục hành chính và việc lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất tại địa phương.” Thời điểm hiện nay, UBND tỉnh chưa có quyết định cụ thể về nội dung này. Từ ngày 01/8/2024 đến khi UBND tỉnh có quyết định cụ thể về nội dung tại khoản 6 Điều 21 việc áp dụng chọn cơ quan giải quyết các thủ tục nêu trên như thế nào cần thiết phải có ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh để thực hiện.
Đối với quy định về Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang SDĐ (Điều 31) và Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu (Điều 36),...
Đối với quy định khoản 1, 2 Điều 25 của Nghị định về Cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai:
Khoản 1, 2 Điều 25 quy định:
“Người đang SDĐ, sở hữu tài sản gắn liền với đất do lấn đất, chiếm đất quy định tại khoản 9 và khoản 31 Điều 3 của Luật Đất đai, SDĐ không đúng mục đích được giao, cho thuê, công nhận quyền SDĐ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì thực hiện cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
Trường hợp đất đã được sử dụng trước ngày 15/10/1993 mà tại thời điểm cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhà ở, nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống thì diện tích đất ở được công nhận là hạn mức công nhận đất ở từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật Đất đai nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn diện tích đất ở được công nhận quy định tại khoản này thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng.
Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
Trường hợp đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà tại thời điểm cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhà ở, nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định là hạn mức giao đất ở.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo diện tích thực tế đã xây dựng. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.”
Khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024 quy định về Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền SDĐ: “5 . UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này đối với trường hợp SDĐ trước ngày 18/12/1980 và từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;
Khoản 2 Điều 195 Luật Đất đai năm 2024 quy định: Đất ở tại nông thôn.
Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn.
Khoản 2 Điều196 Luật Đất đai năm 2024 quy định Đất ở tại đô thị “Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị.” Thời điểm hiện nay, UBND tỉnh chưa ban hành quy định về hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn và tại đô thị.
Đối với quy định Quản lý mã GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Điều 27: “GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này có mã GCN do Bộ TN&MT quản lý tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước và được cấp thông qua phần mềm ứng dụng của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai khi thực hiện việc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.” Thời điểm hiện nay, địa phương chưa nhận được phôi GCN QSDĐ theo quy định nói trên.
Để giải quyết những vướng mắc nêu trên, trong thời gian tới cần khẩn trương: Ban hành các Quyết định Quy định cụ thể về quy trình tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và quy định về hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn và tại đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi. Trường hợp chưa thể ban hành quyết định thì cần có văn bản chỉ đạo giao nhiệm vụ tiếp tục thực hiện việc tiếp nhận giải quyết TTHC như hiện nay để các cơ quan, đơn vị liên quan có căn cứ phối hợp thực hiện đảm bảo thông suốt.
TS. TRẦN HẬU VƯƠNG
Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh
Nguồn: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 21 (Kỳ 1 tháng 11) năm 2024
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Từ 01/9- 30/11, cả nước sẽ tiến hành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị cấp xã; thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với Giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu. Trên cơ sở đó, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Từ ngày 01/9 đến 30/11/2025, cả nước sẽ triển khai Chiến dịch rà soát, chuẩn hóa, đồng bộ dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư và hệ thống Quốc gia.
