Xin được góp ý với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi xung quanh nội dung liên quan đến giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Điều 64 Dự thảo quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong đó khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Nghiên cứu quy định này cho thấy dường như đang có xung đột với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị và khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng, theo đó quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập. Nếu chưa đấu thầu dự án, chưa lựa chọn được chủ đầu tư thì chủ thể nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào? Do vậy, quy định theo Điều 64 Dự thảo sẽ gây “xung đột pháp luật” và tạo ra tình huống “con gà - quả trứng” trong đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Cần lưu ý rằng, theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, thì chỉ yêu cầu có quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch phân khu đô thị là đủ điều kiện đấu thầu, không cần có quy hoạch chi tiết.
.jpg)
Điều 64 Dự thảo cũng quy định tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất là “dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên”.
Tiêu chí này liệu có khả thi? Bởi quy mô 100 héc-ta là rất lớn. Chẳng hạn, với dự án xây dựng khu đô thị theo pháp luật xây dựng chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên, nhưng Dự thảo quy định quy mô dự án tối thiểu lên tới 100 héc-ta mới được đấu thầu. Cần đặc biệt lưu ý rằng Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, trong đó có những địa phương có mặt bằng phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, việc đấu thầu dự án có quy mô 100 héc-ta rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm; dễ dẫn đến dự án treo, bỏ hoang hóa đất đai.
Điều 64 Dự thảo đưa ra một loạt tiêu chí về đấu thầu dự án:
(i) Tiêu chí “Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện trạng” sẽ rất khó đánh giá, lượng hóa bởi không có căn cứ để định giá đất ở thời điểm này. Mặt khác, nếu quy định theo hướng này sẽ phải làm rõ “giá trị quyền sử dụng đất cao hơn” là đánh giá cho toàn dự án hay từng vị trí. Chẳng hạn dự án xây dựng khu đô thị mà có hiện trạng sử dụng đất gồm một phần đất nông nghiệp, một phần đất ở; khu đất ở có giá đất cao nhưng theo quy hoạch sẽ chuyển mục đích sử dụng đất để làm đường giao thông công cộng có giá đất bằng 0 thì trường hợp này có đáp ứng tiêu chí đấu thầu dự án không?
(ii) Tiêu chí “Dự án có yêu cầu về động lực lan tỏa về phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị”; (iii) Tiêu chí “UBND cấp tỉnh tổ chức lập hoặc thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500 với ý tưởng tốt nhất” là yêu cầu cảm tính, không định lượng được nên khi áp dụng sẽ gây lúng túng.
Điều 64 Dự thảo quy định “Giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 06 tháng trước thời điểm đấu thầu” có thể gặp khó khăn khi triển khai thực tế vì giá đất xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Mặt khác, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu thầu không có ý nghĩa bởi doanh nghiệp trúng đấu thầu không nộp tiền sử dụng đất ngay mà sau khi hoàn thành bồi thường, GPMB và giao đất cho doanh nghiệp mới có thể xác định giá đất cụ thể để thu tiền sử dụng đất (thường sẽ có “độ trễ” tối thiểu 2-3 năm để GPMB).
Bởi yếu tố “độ trễ” nêu trên, Điều 126 Dự thảo quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất trong trường hợp đấu thầu dự án là giá trúng đấu thầu; thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước công nhận kết quả trúng đấu thầu; giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được ghi trong quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu là chưa hợp lý.
Ngoài ra, quy định giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là giao thoa giữa pháp luật đất đai và pháp luật đấu thầu. Hiện nay Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đang xây dựng dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi. Do vậy, Bộ TN&MT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ KHĐT trong quá trình soạn thảo 2 luật nêu trên, tránh gây “xung đột pháp luật” trong đấu thầu dự án sử dụng đất.
Nguyễn Văn Đỉnh
Chuyên gia pháp lý đất đai
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Từ 01/9- 30/11, cả nước sẽ tiến hành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị cấp xã; thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với Giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu. Trên cơ sở đó, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Từ ngày 01/9 đến 30/11/2025, cả nước sẽ triển khai Chiến dịch rà soát, chuẩn hóa, đồng bộ dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư và hệ thống Quốc gia.
