Xây dựng hành lang pháp lý cho kinh doanh bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam

Trong các loại BĐS, BĐS nông nghiệp là loại hàng hóa phát triển nhanh, đa dạng, nhiều chủng loại đang thu hút mạnh mẽ của các nhà đầu tư. Bài viết này nghiên cứu tập trung về BĐS nông nghiệp tại Việt Nam. Tính pháp lý, cơ chế chính sách để tạo đà phát triển BĐS nông nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, đặc biệt vấn đề tích tụ đất đai như thế nào để tạo ra chuỗi liên kết giá trị cho BĐS nông nghiệp trong thời đại Công nghiệp 4.0. và xây dựng khung pháp lý cho BĐS nông nghiệp ở Việt Nam.

Ảnh minh họa

Thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản nông nghiệp

Đầu tư vào BĐS nông nghiệp là loại hình đầu tư thâu tóm đất nông nghiệp để sản xuất với một diện tích đủ lớn, phát triển theo kiểu doanh nghiệp với diện tích đất rộng lớn, sản xuất với quy mô, sản lượng lớn qua mô hình “cánh đồng mẫu lớn” thông qua quá trình tích tụ đất đai. Có thể thấy, tích tụ đất đai là quá trình chuyển dịch về QSDĐ mang yếu tố thị trường rất lớn. Người nông dân và doanh nghiệp nông nghiệp đều phải tính toán lợi ích cho mình. Nhưng thực tiễn cho thấy, ở cả hai phía doanh nghiệp hay nói một cách khác là hộ gia đình kinh doanh sản xuất có nhu cầu SDĐ lớn và người nông dân được nhà nước chia đất theo nhân khẩu trước đây với phương thức chia “có gần, có xa - có tốt có xấu” nên đẫn đến hệ quả đất đai quy mô nhỏ, manh mún, sản xuất không hiệu quả đều có khó khăn nhất định. Phần lớn nông dân có đất ít, sản xuất không hiệu quả nhưng lại không muốn chuyển nhượng hẳn quyền sử dụng do chưa ổn định trong chuyển đổi nghề, nông nghiệp vẫn là nguồn sống tối thiểu cho lớp người già, trung niên mất sức lao động. Việc chuyển nhượng đất đai của hộ gia đình còn phụ thuộc vào ý chí của cả hộ. Nếu đáp ứng điều kiện về giá cả, đa số cũng chỉ muốn cho thuê chứ không muốn bán. Đa phần lại chỉ muốn cho thuê ngắn hạn 3 - 5 năm vì không chắc chắn về tính pháp lý khi cho thuê dài hạn.

Hai tập đoàn FLC và Vingroup đều tham gia đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Những năm gần đây, một số doanh nghiệp tư nhân có tiềm lực mạnh như: Vingroup, MaSan, FLC, Hoàng Anh Gia Lai, Pan group… đã và đang đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực này... Với quy trình sản xuất hiện đại và sử dụng công nghệ tân tiến, thị trường BĐS nông nghiệp đã mang lại cho họ những kết quả ban đầu, tuy nhiên vẫn chiếm tỷ lệ quá bé nhỏ so với thị trường BĐS nói chung và tiềm năng của nông nghiệp của Việt Nam. Khúc mắc nhất trong vấn đề này là các chính sách hỗ trợ cho việc tích tụ ruộng đất. Hiện nay, để có được những nông trại có diện tích cả trăm héc-ta, có khả năng ứng dụng công nghệ cao, tạo ra bước đột phá về năng suất lao động và chất lượng sản phẩm, nhiều địa phương có sáng kiến là “đi đường vòng”! Tại Hà Nam, chính quyền cấp huyện, cấp xã đứng ra thuê đất của dân 20 năm, sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân. Nông dân vẫn giữ giấy chứng nhận QSDĐ. Bên cạnh đó, Hà Nam cũng thí điểm lấy ngân sách tỉnh ứng trả tiền thuê đất cho các hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm. Doanh nghiệp sẽ trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Nhờ đó, Hà Nam đã quy hoạch được 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tích 654,7 ha.

Trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS nông nghiệp, các doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực thi nhận chuyển nhượng QSDĐ. Luật Đất đai năm 2013 quy định hạn mức nhận chuyển QSDĐ trồng cây hàng năm đối với hộ gia đình không được quá 10 lần hạn mức giao đất, gây khó khăn cho người nhận chuyển quyền vượt quá hạn mức quy định, phải nhờ người khác đứng tên trên GCN QSDĐ, phần diện tích vượt hạn mức bị từ chối khi thế chấp vay vốn ngân hàng. Mặt khác, người không trực tiếp sản xuất, mặc dù có vốn, công nghệ, thị trường, không được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp. Điều này được cho là chưa khuyến khích tích tụ đất đai, gây cản trở cho doanh nghiệp khi muốn đầu tư vào nông nghiệp với quy mô lớn.

Thực trạng pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản nông nghiệp

Trước tiên phải khẳng định, nghiên cứu hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS ở Việt Nam cho thấy, chúng ta chưa có khung pháp luật chính thống điều chỉnh cho loại hình kinh doanh BĐS nông nghiệp. Sự vận hành và phát triển thị trường BĐS nông nghiệp trong thời gian qua trên thực tế được thực hiện trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên tham gia đầu tư kinh doanh một cách linh hoạt các quy định từ các quy định pháp luật chuyên ngành để mô phỏng và hiện thực hóa các giao dịch, các thương vụ trên thị trường chứ không phải từ những quy định chính thức, quy định cụ thể dành riêng cho loại hình giao dịch kinh doanh BĐS nông nghiệp .

Ở Việt Nam, dù chưa xuất hiện và tồn tại chính thức trong quản lý nhà nước bằng pháp luật, trong các văn bản QPPL điều chỉnh cho BĐS nông nghiệp, song trên thực tiễn BĐS nông nghiệp đã và đang tồn tại và đặc biệt là BĐS nông nghiệp luôn chiếm diện tích đất đai rộng lớn. Các loại BĐS này đang được quản lý bởi các quy định của pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà ở năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Môi trường năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Lâm nghiệp năm 2017, Luật Thủy sản năm 2017, Luật Quy hoạch năm 2017… Được vận dụng các quy định dẫn chiếu từ nhiều quy định pháp luật khác nhau. Cụ thể:

Một là, quyền tự do kinh doanh điều chỉnh về kinh doanh BĐS nông nghiệp. Điều 33 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người đều có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm”. Trong thực tiễn kinh doanh Điều 7 khoản 1 Luật Doanh nghiệp năm 2014 quy định doanh nghiệp được “tự do kinh doanh trong những ngành, nghề mà Luật không cấm”. Luật Đầu tư năm 2014 tại Điều 6 có quy định sáu lĩnh vực ngành nghề cấm kinh doanh và những loại hàng hóa và ngành nghề không được kinh doanh nên việc đầu tư kinh doanh BĐS nông nghiệp phù hợp với các quy định về tự do kinh doanh và đầu tư sở hữu bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015.

Hai là, hình thức xác lập giao dịch: Nghiên cứu thực trạng mua bán, chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường BĐS vừa qua cho thấy rõ ràng các phương thức giao dịch BĐS nông nghiệp cũng giống các bất động như các hàng hóa BĐS khác trên thị trường đó là thông qua hợp đồng như: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng mua bán nhà và công trình xây dựng được soạn thảo theo hợp đồng được quy định tại Điều 17 trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Ba là, các phương thức thực hiện các dự án đầu tư đối với đất nông nghiệp. Trong quá trình chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp, BĐS nông nghiệp phải đáp ứng đầy đủ điều kiện quy định tại Điều 190 Luật Đất đai năm 2013.

Tham gia giao dịch các thương vụ kinh doanh, các chủ thể cần chú ý các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích SDĐ theo QH, KHSDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa.

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Tham gia giao dịch các thương vụ kinh doanh, các chủ thể cần chú ý các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện

Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số SDĐ do nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Bốn là, quyền được thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà và các công trình xây dựng: Trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng, chuyển đổi, mua bán, đầu tư BĐS phải là loại BĐS được phép tham gia vào thị trường BĐS. Điều 3 khoản 2, khoản 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 phải quy định trình tự và thủ tục rõ ràng QSDĐ, nhà có sẵn và công trình xây dựng đã hoàn thành và đưa vào sử dụng được thực hiện tham gia các giao dịch trên thị trường BĐS.

Đề xuất xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý kinh doanh bất động sản

Cơ chế chính sách để tạo đà phát triển bất động sản nông nghiệp

Nông nghiệp Việt Nam có vai trò quan trọng của nông dân. Đặc biệt là nông dân sáng tạo, ứng dụng công nghệ vào sản xuất, kinh doanh. Nông dân, nông nghiệp, nông thôn - phát triển sâu rộng chính sách Tam nông có thể đóng góp tốt hơn cho sự thịnh vượng của đất nước nếu họ được Đảng, Nhà nước, hỗ trợ để phát triển một nền nông nghiệp sinh tháI. Các BĐS nông nghiệp có thể hình thành và phát triển “cánh đồng mẫu lớn” qua quá trình tích tụ đất đai, dồn điền đổi thửa, đưa cơ giới hóa vào đồng ruộng.

Phát huy nội lực của người dân và cộng đồng dân cư nơi có đầu tư bất động sản nông nghiệp để phát triển sản xuất kinh doanh.

Tăng cường sức mạnh tham gia của nông dân, nhân dân thông qua các tổ sản xuất, tổ nhóm nông dân trực tiếp canh tác trên bất động sản nông nghiệp.

Tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp

Khuyến khích phát triển mô hình sản xuất nông nghiệp sử dụng sản phẩm thân thiện với môi trường để tăng năng suất cần được triển khai ở nhiều địa phương.

Tăng cường phát triển mô hình thử nghiệm kinh doanh dịch vụ, cho thuê, cho thuê lại để có thể khai thác tốt nhất BĐS nông nghiệp. Nâng cao chất lượng hàng hóa cho người tiêu dùng. Nhà nước tạo điều kiện về cơ hội tiếp cận công nghệ, ứng dụng khoa học vào đồng ruộng cho các doanh nghiệp sử dụng BĐS nông nghiệp. Đặc biệt, quan tâm đến sự công bằng trong tiếp cận nguồn lực tài chính, hỗ trợ miễn giảm tiền SDĐ cho doanh nghiệp khi đầu tư ứng dụng công nghệ xanh, công nghệ sạch vào BĐS nông nghiệp.

Giải quyết căn bản các nguyên nhân mất cân bằng sinh thái và bảo đảm an ninh lương thực để nhân dân yên tâm đầu tư cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS nông nghiệp.

Đưa người dân vào tiến trình hội nhập khu vực và quốc tế về phát triển nông nghiệp, tạo tiền đề để người dân, doanh nghiệp nhận thức được.

Xây dựng mối quan hệ liên kết giữa 5 nhà: Nhà nông nghiệp, nhà kinh tế, nhà khoa học, nhà doanh nghiệp, nhà đầu tư với sự cam kết mạnh mẽ và nỗ lực cùng chung tay phát triển BĐS nông nghiệp trong thời đại công nghệ số ở Việt Nam.

Xây dựng khung khổ pháp lý để phát triển bất động sản nông nghiệp

Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có phân khúc BĐS nông nghiệp hoạt động có tổ chức. Nhà nước xây dựng và bổ sung QHSDĐ, quy hoạch xây dựng thực hiện đăng ký quyền ở hữu tài sản cho BĐS nông nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS nông nghiệp giao dịch, đầu tư, phát triển. Bổ sung quy phạm điều chỉnh đối với BĐS nông nghiệp trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản có liên quan.

Thực thi chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài đầu tư kinh doanh BĐS nông nghiệp, bảo đảm chính sách hỗ trợ phát triển kinh tế đầu tư BĐS nông nghiệp trên cả nước và đặc biệt ưu tiên cho Tây Bắc, Tây nguyên và Tây Nam bộ. Xây dựng hệ thống thông tin, quản lý giá về BĐS nông nghiệp trên thị trường BĐS. Nâng cao hiệu quả thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật về hoạt động kinh doanh BĐS nông nghiệp. Thực thi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo phát sinh trong quá trình kinh doanh BĐS nông nghiệp. Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam, Nhà nước cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật về BĐS nông nghiệp hỗ trợ và thúc đẩy cho phát triển của thị trường BĐS.

PGS.TS. DOÃN HỒNG NHUNG

Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội